Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã và đang là một kênh đầu tư hiệu quả ngay cả trong thời kỳ đại dịch Covid-19. Tuy nhiên đi kèm với nhiều cơ hội về lợi nhuận là những rủi ro tiềm ẩn khó có thể lường trước. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ đề cập đến một rủi ro nhiều nhà đầu tư bất động sản đã gặp phải. Đó là việc các chủ đầu tư bất động sản đã huy động vốn trái phép trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai bằng cách thông qua bên thứ ba để ký kết hợp đồng với người mua.
1. Hành vi huy động vốn trái phép
a) Ai là bên có quyền bán bất động sản hình thành trong tương lai?
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, chỉ chủ đầu tư mới có quyền mở bán bất động sản của họ. Và chủ đầu tư chỉ có quyền mở bán nếu bất động hình thành trong tương lai đó đủ điều kiện được mở bán.
Tuy nhiên, trên thực tế, nếu chủ đầu tư muốn mở bán bất động sản hình thành trong tương lai trước khi đủ điều kiện được mở bán thì họ thường sử dụng Bên thứ ba để ký kết Hợp đồng dịch vụ môi giới với người mua.
b) Việc huy động vốn trái phép được thực hiện như thế nào?
Thứ nhất: Thông qua Bên thứ ba ký Hợp đồng dịch vụ môi giới với người mua, các điều khoản của hợp đồng liên quan đến việc đặt cọc của người mua sẽ có nội dung “Khoản tiền để thực hiện dịch vụ môi giới” thay vì “Khoản tiền đặt cọc để mua bất động sản”. Quy định này nhằm lấp liếm khoản tiền đặt cọc mua bất động sản, “biến hóa” nó trở thành khoản phí người mua trả để bên thứ ba thực hiện việc trung gian môi giới – vốn là một giao dịch dân sự không bị pháp luật cấm. Điều này đã che giấu việc huy động vốn trái phép theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra: Các Hợp đồng dịch vụ sẽ bao gồm các điều khoản: (i) không cho phép người mua được lấy lại tiền đặt cọc sau một khoảng thời gian chủ đầu tư quy định, (ii) các điều khoản phạt cọc nếu người mua chấm dứt Hợp đồng dịch vụ trước thời hạn, hoặc (iii) quy định người mua không được lấy lại tiền cọc cho đến khi chủ đầu tư mở bán.
Đây là các điều khoản bất lợi nhất khi người mua đã chấp nhận giao kết Hợp đồng dịch vụ. Trường hợp người mua nhận thấy những bất ổn của Hợp đồng dịch vụ, ví dụ như việc dự án bất động sản chưa hoàn thiện đúng theo tiến độ đã cam kết của chủ đầu tư; hoặc quá thời hạn mở bán nhưng dự án vẫn chưa hoàn thiện để mở bán,… người mua sẽ muốn chấm dứt Hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên lúc này, người mua sẽ vấp phải những điều khoản bất lợi của Hợp đồng dịch vụ, lâm vào hoàn cảnh tiến thoái lưỡng nan khi không thể rút tiền cọc do các ràng buộc của Hợp đồng. Còn nếu chờ đợi thì người mua cũng không biết phải chờ đến khi nào chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán.
2. Người mua cần làm gì?
Qua thực tế làm việc của chúng tôi, rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã và đang tiến hành việc huy động vốn trái phép từ người mua thông qua Bên thứ ba. Tuy nhiên các Cơ quan có thẩm quyền vẫn “ngại” xử lý những vụ việc này. Các cơ quan cho rằng các hợp đồng giữa bên thứ ba và người mua có nội dung và hình thức của các giao dịch dân sự thông thường. Quy định hiện nay của pháp luật về chế tài xử lý đối với các bên thứ ba nếu tiến hành việc huy động vốn trái pháp luật cũng chưa đầy đủ và nhiều lỗ hổng.
Do đó, để hạn chế rủi ro thì người mua cần phải biết nhận biết các hành vi đáng ngờ trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào để tự bảo vệ mình. Cụ thể, nếu chủ đầu tư không trực tiếp ký hợp đồng mua bán mà đề nghị người mua ký kết các hợp đồng mua bán, đặt cọc với bất cứ một bên thứ ba nào khác thì nhiều khả năng chủ đầu tư đang tiến hành việc huy động vốn trái phép. Người mua phải thật cân nhắc kỹ về các cam kết cũng như uy tín của các bên thứ ba trước khi tiến hành giao kết hợp đồng hay đặt cọc tiền với các bên thứ ba này. Nếu không chắc chắn, người mua không nên ký kết hợp đồng và đặt cọc cho bất cứ bên thứ ba nào.
Trên đây là những chia sẻ pháp lý về hành vi huy động vốn trái phép bằng cách thông qua bên thứ ba trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Hi vọng bài viết này có ích cho các bạn.
Trân trọng.
Có thể các bạn chưa đọc Mua bất động sản trong tương lai – Điều kiện để được phép chào bán.
Theo dõi fanpage GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ THU HỒI NỢ để có thêm các thông tin pháp lý bổ ích.
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự
Luật sư Nguyễn Thanh Hà
Email: ha.nguyen@tntplaw.com
