Trước khi đưa ra quyết định mua bất động sản, người mua cân nhắc đến nhiều yếu tố như: tiền bạc, diện tích, nơi tọa lạc của bất động sản,…Tuy nhiên, không ít người quên một vấn đề vô cùng quan trọng đó là kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản. Việc kiểm tra pháp lý của bất động sản sẽ giúp người mua tránh mua phải đất tranh chấp, trong diện quy hoạch hay đã bị đem thế chấp để vay tiền. Bài viết này, TNTP sẽ hướng dẫn những cách giúp người mua kiểm tra tình trạng pháp lý bất động sản trước khi quyết định giao dịch.
1. Người mua cần kiểm tra bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
Khi giao dịch mua bán đất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) sẽ giúp nhà đất có giá cao hơn, giúp người mua yên tâm khi giao dịch. Nhưng bên bán có GCNQSDĐ chưa đủ để chứng minh tình trạng pháp lý nhà đất an toàn vì thủ đoạn làm giả giấy tờ rất tinh vi, cần có kiến thức và thiết bị giám định chuyên nghiệp thì mới phát hiện được. Vì vậy, người mua nên nhờ các công chứng viên kiểm tra.
Lưu ý rằng, người mua không bao giờ chấp nhận cọc tiền đặt cọc khi chỉ thấy GCNQSDĐ công chứng sao y bản chính. Nhiều khả năng bất động sản đó đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nào khác nên người bán không giữ GCNQSDĐ bản chính.
2. Người mua bất động sản tìm hiểu thông tin đất có trong diện quy hoạch hay không?
Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương không giống nhau và cũng có thể thay đổi qua từng khoảng thời gian, quy hoạch này có thể đã được công khai hoặc chưa được công khai, nên người mua có thể tìm hiểu bằng các phương thức khác nhau:
- Kiểm tra quy hoạch dựa trên GCNQSDĐ. Trong trường hợp đất đã có GCNQSDĐ thì thông thường thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp ở trên GCNQSDĐ. Thông tin về việc quy hoạch sẽ nằm trong phần ghi chú, trong đó cũng chỉ rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì.
- Kiểm tra trên cổng thông tin điện tử chính thức của UBND cấp huyện.
- Tìm hiểu quy hoạch đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương biết được thông tin về các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện).
3.Kiểm tra thông tin bất động sản về tranh chấp
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ 4 điều kiện, trong đó điều kiện thứ 2 là đất không có tranh chấp. Điều này có nghĩa là nếu đất thuộc diện tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không có được các quyền nói trên.
Để kiểm tra đất có tranh chấp hay không thì người mua có thể sử dụng những cách như sau:
- Liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc liên hệ trực tiếp công chức địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất để hỏi xem có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp hay không hoặc tranh chấp đất thực tế (tranh chấp nhưng chưa gửi đơn).
- Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất. (Biểu mẫu đơn quy định tại điều 11 và điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ, thủ tục xin thông tin đất đai).
- Hỏi những người dân xung quanh hoặc người sử dụng đất liền kề.
- Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để tìm hiểu xem thửa đất có liên quan đến việc thi hành bản án giải quyết tranh chấp đất đai hay không.
4. Kiểm tra thông tin nhà đất đang có vay nợ, thế chấp không?
Về nguyên tắc khi chủ sở hữu thế chấp tài sản của mình thì sẽ không được bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì chủ sở hữu sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng (tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất).
Đối với các trường hợp cần kiểm tra để xem đất có đang bị thế chấp hay không thì có thể thực hiện các việc sau:
- Kiểm tra thông tin trên GCNQSDĐ, đối với bất động sản đang thế chấp ngân hàng hợp pháp, bên nhận thế chấp giữ bản chính có dấu của cơ quan thẩm quyền và dòng chữ : “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số…” mặt số ba hay số bốn của Giấy chứng nhận. Nếu người bán muốn giấu thông tin thì họ sẽ đưa bản photo hoặc gỡ tờ đó ra. Tuy vậy, nếu tờ giấy có nửa dấu giáp lai hay vết kim bấm ở góc cạnh, bất động sản có thể đang bị thế chấp.
- Kiểm tra thông tin ở Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cách làm này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp nhà đất cho ngân hàng. Còn nếu thế chấp cho các cá nhân hoặc tổ chức cho vay nóng, lãi cao thì bạn sẽ không thể kiểm tra được thông tin.
- Tìm hiểu thông tin ở văn phòng công chứng: Với cách làm này, người mua phải yêu cầu người bán cung cấp bản sao GCNQSDĐ. Sau đó, người mua đem bản sao này đến văn phòng công chứng để tra cứu thông tin xem nhà, đất đó có đang thế chấp ngân hàng không.
Trên đây là những phân tích pháp lý của TNTP và những hướng dẫn kiểm tra pháp lý của bất động sản. Dựa vào những lưu ý trên và nhu cầu của mình, người mua có thể cân nhắc để đưa ra quyết định đúng đắn trước khi giao dịch. Hy vọng bài viết này có ích với bạn.
Có thể bạn chưa đọc 03 Rủi ro khi thực hiện Hợp đồng mua bất động sản hình thành trong tương lai
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự
Luật sư: Nguyễn Thanh Hà
Email: ha.nguyen@tntplaw.com
