Author: Phạm Huyền

 Gần đây mọi người đang có xu hướng đầu tư bằng việc mua căn hộ của chủ đầu tư, rồi giao chủ đầu tư đứng ra cho thuê căn hộ nhằm sinh lời. Tuy nhiên, trong khi mua bán căn hộ, ngoài các nội dung cam kết về lợi ích được nhận từ chủ đầu tư, chủ sở hữu cần lưu ý về hình thức của các cam kết này. Dưới đây sẽ cung cấp về nội dung: Thu nhập cam kết trong giao dịch mua bán căn hộ

Tình huống:

• Công ty X là một công ty cổ phần hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh, quản lý nhà ở, bất động sản. Theo Giấy chứng nhận đầu tư và Quyết định phê duyệt dự án của Ủy ban Nhân dân Thành phố Y, Công ty X được phép đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý đối với Dự án Z. Dự án Z là một dự án quần thể khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp có quy mô lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển dịch vụ du lịch, lữ hành của Thành phố Y.
• Vào năm 2017, Ông A ký Hợp đồng mua bán nhà ở (“Hợp đồng”) với Công ty X, theo đó Ông A đồng ý mua và Công ty X đồng ý bán căn hộ thuộc Dự án Z. Theo Hợp đồng này, điều kiện Ông A phải tuân theo khi giao kết Hợp đồng là sau khi Ông A nhận bàn giao căn hộ, Ông A sẽ phải đưa căn hộ mà mình là chủ sở hữu cho Công ty X hoặc một bên thứ ba do Công ty X chỉ định để quản lý cho thuê theo một chương trình cho thuê. Tại Hợp đồng, Ông A và Công ty X thừa nhận rằng Dự án chỉ có mục đích phát triển du lịch, lưu trú nghỉ dưỡng; không hình thành khu dân cư và đơn vị ở. Nghĩa là, Ông A chỉ được kinh doanh, khai thác căn hộ cho thuê, cung cấp dịch vụ lưu trú và nghỉ dưỡng thông qua việc đưa căn hộ tham gia chương trình cho thuê căn hộ.
• Ông A và Công ty X thống nhất rằng không phụ thuộc vào thực tế kết quả kinh doanh khai thác của chương trình cho thuê căn hộ, Công ty X bảo đảm trong vòng 10 năm kể từ ngày Ông A thanh toán tối thiểu 95% Giá bán căn hộ (đã bao gồm thuế GTGT), Ông A sẽ được nhận một khoản tiền tương đương 10%/năm tính trên số tiền Giá bán căn hộ (không bao gồm thuế GTGT và phí bảo trì) (“Thu nhập cam kết”).
• Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Hợp đồng, Công ty X không thực hiện nội dung Thu nhập cam kết như đã thống nhất với Ông A.

Các vấn đề pháp lý về nội dung Thu nhập cam kết của tình huống:

Trường hợp nội dung Thu nhập cam kết chỉ là nội dung thỏa thuận bằng lời nói của các Bên

Theo Khoản 1 Điều 123 của Luật Nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng (tức là có thỏa thuận và được lập thành văn bản). Như vậy, nếu nội dung về Thu nhập cam kết chỉ là sự thỏa thuận bằng lời nói giữa các Bên, thì nội dung của Thu nhập cam kết không có giá trị bắt buộc phải thực hiện. Do đó, Công ty X có quyền thực hiện hoặc từ chối thực hiện nội dung về Thu nhập cam kết đã được các Bên thỏa thuận bằng lời nói do không có bằng chứng. Việc thực hiện hoặc không thực hiện nội dung về Thu nhập cam kết không ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đã ký giữa các Bên.

Trường hợp nội dung Thu nhập cam kết là một điều khoản thuộc Hợp đồng đã được ký kết giữa các Bên

Trong trường hợp này, Công ty X có nghĩa vụ phải thực hiện điều khoản về Thu nhập cam kết trong Hợp đồng đã ký kết giữa các Bên. Bên cạnh đó, Ông A với tư cách là nhà đầu tư có quyền đầu tư bằng cách đưa căn hộ thuộc sở hữu của mình tham gia chương trình cho thuê căn hộ để thu được lợi nhuận. Nghĩa là, việc đầu tư của Ông A là hợp pháp và việc Công ty X đưa ra điều khoản về Thu nhập cam kết là phù hợp và không trái với quy định của pháp luật.

Việc không thực hiện điều khoản về Thu nhập cam kết của Công ty X dẫn đến việc Công ty X không thực hiện đúng Hợp đồng, vi phạm nội dung Hợp đồng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ông A.

Trường hợp nội dung Thu nhập cam kết là một chương trình khuyến mại của Công ty X dành cho Ông A

Trường hợp nội dung Thu nhập cam kết không phải là thỏa thuận của các Bên mà là một chương trình khuyến mại của Công ty X khi Ông A mua căn hộ được cung cấp bởi Công ty X thì Công ty X có được phép thực hiện chương trình khuyến mại không và nếu có, Công ty X phải thực hiện các thủ tục pháp lý nào?

Căn cứ theo Luật Thương mại 2005, khuyến mại là một hình thức xúc tiến thương mại của thương nhân nhằm xúc tiến việc mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ bằng cách dành cho khách hàng những lợi ích nhất định. Trong trường hợp này, Công ty X có thể thực hiện chương trình khuyến mại theo hình thức: Tổ chức chương trình khách hàng thường xuyên, theo đó việc tặng thưởng cho khách hàng căn cứ trên số lượng hoặc trị giá mua hàng hóa, dịch vụ mà khách hàng thực hiện được thể hiện dưới hình thức thẻ khách hàng, phiếu ghi nhận sự mua hàng hoá, dịch vụ hoặc các hình thức khác.

Vậy Công ty X có được phép thực hiện chương trình khuyến mại theo hình thức trên không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 của Nghị định 81/2018/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thương mại về hoạt động xúc tiến thương mại (“Nghị định 81”), giá trị vật chất dùng để khuyến mại cho một đơn vị hàng hóa, dịch vụ không được vượt quá 50% giá của đơn vị hàng hóa, dịch vụ được khuyến mại đó trước thời gian khuyến mại. Tuy nhiên, cũng theo quy định tại Điều này, hình thức của chương trình khuyến mại của Công ty X không thuộc trường hợp hạn chế giá trị vật chất dùng để khuyến mại này. Bên cạnh đó, hình thức của chương trình khuyến mại của Công ty X cũng không thuộc trường hợp bị giới hạn thời gian khuyến mại theo quy định tại Nghị định 81. Như vậy, việc tổ chức chương trình khuyến mại của Công ty X dựa trên nội dung Thu nhập cam kết là phù hợp với quy định của pháp luật theo Điều 14 của Nghị định 81.

Trước khi thực hiện khuyến mại, Công ty X cần thực hiện thủ tục nào theo quy định hiện hành của pháp luật?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 của Nghị định 81, Công ty X có trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính Thông báo hoạt động khuyến mại tới tất cả các Sở Công thương nơi tổ chức khuyến mại. Bên cạnh đó, Công ty X có trách nhiệm thông báo công khai thông tin khuyến mại theo Điều 97 của Luật Thương mại 2005 và có các cách thức thông báo thông tin khuyến mại phù hợp với Điều 98 của Luật Thương mại 2005.

Khi nội dung Thu nhập cam kết là hoạt động khuyến mại của Công ty X, sau khi thông báo tới Cơ quan nhà nước và thông báo công khai, Công ty X có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ và đúng chương trình khuyến mại mà không phụ thuộc vào việc có hay không có thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên.

Kết luận tình huống:

Trên đây là tình huống pháp lý được liệt kê và phân tích nội dung Thu nhập cam kết trong giao dịch mua bán căn hộ. Trường hợp thỏa thuận giữa Ông A và Công ty X là thỏa thuận bằng lời nói thì Công ty X có quyền có hoặc không thực hiện thỏa thuận và việc này không trái với pháp luật. Ngược lại, trường hợp giữa Ông A và Công ty X có thỏa thuận bằng văn bản về nội dung Thu nhập cam kết thì Công ty X có nghĩa vụ thực hiện nội dung đã thỏa thuận và được coi là vi phạm hợp đồng khi không thực hiện thỏa thuận. Bên cạnh đó, nếu nội dung Thu nhập cam kết là một chương trình khuyến mại của Công ty X, công ty X có nghĩa vụ thực hiện thủ tục thông báo hoạt động khuyến mại tới Sở Công thương, đồng thời thông báo công khai thông tin khuyến mại theo quy định của Luật Thương mại 2005.

Như vậy chủ sở hữu cần lưu ý rằng, các cam kết được quy định bằng văn bản thì mới có giá trị ràng buộc thực hiện. Hãy xem xét thật kỹ càng nội dung của Hợp đồng mua bán căn hộ trước khi đặt bút ký tránh tình trạng chưa hiểu rõ về nội dung Hợp đồng, dẫn đến sự hiểu sai và thực hiện sai nội dung của Hợp đồng, gây ra những tranh chấp không đáng có.

Trân trọng!

 

Có thể bạn quan tâm đến: Tranh chấp xây dựng

Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP & Các Cộng sự

Địa chỉ: Tầng 4 số 200 Nguyễn Lương Bằng, Phường Quang Trung, Quận Đống Đa, Hà Nội

Luật sư Nguyễn Thanh Hà

Email: ha.nguyen@tntplaw.com

Đầu năm 2020, một dịch bệnh mới do vi rút Corona bùng phát lây lan ra nhiều quốc gia. Nhà nước khuyến cáo sử dụng khẩu trang y tế ở những nơi công cộng. Trong chốc lát, khẩu trang đã trở thành hàng hóa khan hiếm. Trước nhu cầu tăng cao, nhiều cửa hàng dược phẩm đã tăng giá bán khẩu trang y tế để sinh lợi nhuận. Điều này khiến cho người dân vô cùng bức xúc. Vậy hành vi Tăng giá khẩu trang y tế khi có dịch có hợp pháp hay không? Và hành vi này sẽ bị xử lý như thế nào theo quy định của pháp luật? Bài viết dưới đây sẽ trả lời những câu hỏi trên.

Tăng giá bán khẩu trang y tế khi có dịch có hợp pháp không?

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 11 Luật Giá 2012, tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh có quyền tự định giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh, trừ hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá. Theo Điều 19 Luật Giá quy định về hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá, khẩu trang y tế không thuộc danh mục này. Vì vậy người bán được phép tự định giá.

Tuy nhiên, căn cứ vào Khoản 5 Điều 12 Luật Giá, dù khẩu trang y tế không thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá nhưng người bán khẩu trang y tế vẫn phải niêm yết giá và không được mua, bán cao hơn giá niêm yết.

Căn cứ vào Khoản 6 Điều 4 Luật Giá, niêm yết giá là việc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh thông báo công khai bằng các hình thức thích hợp, rõ ràng. Tránh gây nhầm lẫn cho khách hàng về mức giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bằng Đồng Việt Nam. In, dán, ghi giá trên bảng, trên giấy hoặc trên bao bì của hàng hóa hoặc bằng hình thức khác. Điều này giúp người mua có thể thuận tiện quan sát, nhận biết.

Như vậy, nếu tăng giá bán khẩu trang khi có dịch cao hơn so với giá niêm yết thì sẽ bị coi là vi phạm pháp luật tại Khoản 5 Điều 12 nêu trên.

Tăng giá bán khẩu trang y tế khi có dịch bị xử lý như thế nào?

Theo quy định xử phạt hành chính:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 12 Nghị định 109/2013/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn (“Nghị định 109”), các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh khẩu trang y tế sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi bán cao hơn giá niêm yết hàng hóa, dịch vụ do tổ chức, cá nhân định giá. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc trả lại cho khách hàng số tiền đã thu cao hơn giá niêm yết đối với hành vi vi phạm, trường hợp không xác định được khách hàng để trả lại thì nộp vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp tự định giá, niêm yết lại giá cao hơn rồi bán với giá đã được niêm yết lại thì vẫn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 17 Nghị định 109. Cụ thể là tổ chức, cá nhân có hành vi lợi dụng khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh và điều kiện bất thường, lợi dụng chính sách của Nhà nước để định giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bất hợp lý thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp vào ngân sách nhà nước số tiền thu lợi do định giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ bất hợp lý.

Đối với trách nhiệm hình sự:

Theo Điều 196 Bộ luật hình sự 2015 quy định về tội đầu cơ như sau: Người nào lợi dụng tình hình khan hiếm hoặc tạo ra sự khan hiếm giả tạo trong tình hình thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh hoặc tình hình khó khăn về kinh tế mua vét hàng hóa nhằm bán lại để thu lợi bất chính thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm. Trường hợp phạm tội gây ra hậu quả nghiêm trọng, cá nhân, tổ chức vi phạm sẽ bị tăng khung hình phạt và nâng mức xử phạt.

Dựa vào quy định trên, hành vi tăng giá bán khẩu trang có thể bị coi là phạm tội đầu cơ khi có đầy đủ các điều kiện sau:

• Thứ nhất, hành vi diễn ra trong hoàn cảnh có thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh hoặc tình hình khó khăn về kinh tế. Đối chiếu tình hình thực tế hiện nay, dịch bệnh do virus Corona gây ra đã bùng phát và ngày càng lan rộng trên khắp thế giới.

• Thứ hai, tổ chức, cá nhân tăng giá bán khẩu trang đã lợi dụng tình hình khan hiếm hoặc tạo ra sự khan hiếm giả tạo. Do dịch bệnh bùng phát, nhu cầu mua khẩu trang ý tế của người dân tăng đột biến. Điều này khiến khẩu trang trở thành hàng hóa khan hiếm, tạo cơ hội cho các tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh khẩu trang y tế lợi dụng để nâng giá bán khẩu trang nhằm thu lợi bất chính.

• Thứ ba, tổ chức, cá nhân có hành vi mua vét hàng hóa nhằm bán lại để thu lợi bất chính. Nếu chỉ xét riêng hành vi tăng giá bán khẩu trang thì không đủ để truy cứu trách nhiệm hình sự về tội đầu cơ. Ở đây, các tổ chức, cá nhân phải có hành vi mua một số lượng lớn hàng hóa trong một phạm vi nhất định với mục đích để bán lại với giá cao hơn và thu lợi bất chính.

• Do đó, nếu các tổ chức, cá nhân chỉ tăng giá bán khẩu trang trong tình hình dịch bệnh do vi rút Corona gây ra nhưng không có hành vi mua vét hàng hóa, hoặc tăng giá bán khẩu trang khi không có tình trạng khan hiếm khẩu trang thì không bị coi là phạm tội đầu cơ và chỉ chịu trách nhiệm hành chính như đã phân tích ở trên.

Kết luận:

Hành vi tăng giá bán khẩu trang y tế khi có dịch là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, trường hợp nghiêm trọng hơn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngoài ra, từ ngày 01/02/2020, Phó Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rõ nếu người dân có bằng chứng, hình ảnh bất kỳ cửa hiệu thuốc tăng giá bán, không cần thanh tra xuống làm việc, Bộ Y tế rút giấy phép ngay lập tức cửa hiệu đó. Qua bài viết này, chúng tôi mong bạn hiểu rõ hơn về những quy định của pháp luật. Trường hợp bạn cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ với chúng tôi.

Trân trọng.

Hy vong bài viết “Tăng giá khẩu trang y tế khi có dịch có hợp pháp hay không?” có ích cho quý độc giả,.

 

Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự

Luật sư Nguyễn Thanh Hà
Email: ha.nguyen@tntplaw.com
Địa chỉ: Tầng 4, Số 200 Nguyễn Lương Bằng, Phường Quang Trung, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội

Một dịch bệnh mới do vi rút Corona (gọi tắt là nCoV) gây ra, có tính truyền nhiễm cao đã bùng nổ. Dịch bệnh này lây lan 26 quốc gia, khiến mọi người hoang mang. Việt Nam đã có người nhiễm nCoV và số ca dương tính đang tăng lên từng ngày. Chính phủ đang tìm kiếm những phương án chống dịch tốt nhất.

01/02/2020, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ký Quyết định số 173/Qđ-TTg. Đây là Quyết định về việc công bố dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của vi rút Corona gây ra. Vậy căn cứ pháp lý để ra Quyết định này là gì? Và hậu quả pháp lý của việc công bố dịch như thế nào? Bài viết này sẽ trả lời những câu hỏi trên.

Căn cứ pháp lý để quyết định công bố dịch

Trước hết cần hiểu dịch là gì theo quy định của pháp luật. Khoản 13 Điều 2 Luật Phòng chống các bệnh truyền nhiễm 2007 đã nêu. Dịch là sự xuất hiện bệnh truyền nhiễm với số người mắc bệnh vượt quá số người mắc bệnh dự tính bình thường trong một khoảng thời gian xác định ở một khu vực nhất định.

Căn cứ vào Điều 38 Luật Phòng chống các bệnh truyền nhiễm 2007 và Khoản 1 Điều 2 Quyết định 02/2016/QĐ-TTg Quy định điều kiện công bố dịch, công bố hết dịch bệnh truyền nhiễm, điều kiện công bố dịch bệnh truyền nhiễm đối với bệnh truyền nhiễm thuộc nhóm A là có ít nhất một người bệnh được chẩn đoán xác định. Bệnh viêm đường hô hấp cấp nặng do vi rút là một trong các bệnh truyền nhiễm thuộc nhóm A. Đã được quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 3 Luật Phòng chống các bệnh truyền nhiễm.

Với những quy định trên, cơ quan nhà nước phủ hoàn toàn có căn cứ để công bố dịch. Việt Nam đã có ca nghi bị viêm đường hô hấp cấp do chủng mới của vi rút Corona. Và các ca dương tính với vi rút này dự tính sẽ còn tăng lên đáng kể.

Về thẩm quyền, Thủ tướng Chính phủ công bố dịch theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Y tế đối với bệnh truyền nhiễm thuộc nhóm A. Dịch bệnh lây lan, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng, sức khỏe người dân. Nhà nước Việt Nam đang thực hiện những biện pháp tốt nhất để phòng chống dịch.

Hậu quả pháp lý của việc công bố dịch

Sau khi công bố dịch, sẽ thành lập Ban chỉ đạo chống dịch. Ban này sẽ thực hiện các biện pháp chống dịch. Và ngoài ra có trách nhiệm khắc phục hậu quả của dịch. Không chỉ vậy, mỗi cá nhân, tổ chức đều cần tuân thủ những điều sau:

• Người mắc bệnh dịch hoặc người phát hiện trường hợp mắc bệnh dịch hoặc nghi ngờ mắc bệnh dịch phải khai báo cho cơ quan y tế gần nhất trong thời gian 24 giờ, kể từ khi phát hiện bệnh dịch.

• Ban chỉ đạo chống dịch chỉ đạo tổ chức cấp cứu, khám bệnh, chữa bệnh cho người mắc bệnh dịch và người bị nghi ngờ mắc bệnh dịch; cách ly người mắc bệnh dịch, người bị nghi ngờ mắc bệnh dịch, người mang mầm bệnh dịch, người tiếp xúc với tác nhân gây bệnh dịch.

• Đội chống dịch cơ động thực hiện các biện pháp vệ sinh, diệt trùng, tẩy uế khi được Ban chỉ đạo chống dịch yêu cầu.

• Những người tham gia chống dịch và người có nguy cơ mắc bệnh dịch phải thực hiện các biện pháp bảo vệ cá nhân.

• Đặc biệt lưu ý rằng, trong trường hợp cần thiết, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể.

(i) Tạm đình chỉ hoạt động của cơ sở dịch vụ ăn uống công cộng có nguy cơ làm lây truyền bệnh dịch tại vùng có dịch.

(ii) Cấm kinh doanh, sử dụng loại thực phẩm được cơ quan y tế có thẩm quyền xác định là trung gian truyền bệnh dịch.

(iii) Hạn chế tập trung đông người hoặc tạm đình chỉ các hoạt động, dịch vụ tại nơi công cộng tại vùng có dịch.

• Khi dịch lây lan nhanh trên diện rộng, đe dọa đến tính mạng, sức khỏe con người và kinh tế – xã hội của đất nước thì Ủy ban thường vụ Quốc hội ra nghị quyết ban bố tình trạng khẩn cấp theo đề nghị của Thủ tướng Chính phủ.

Kết luận

Dịch bệnh hiện nay vẫn còn đang tiếp diễn phức tạp. Hậu quả ảnh hưởng rất lớn và không thể lường trước được. Nhiều quốc gia đã và đang phải chịu thiệt hại nặng nề vì dịch. Công bố dịch nhằm nâng cao cảnh giác và tăng cường ý thức của mọi người. Đồng thời tuyên truyền giáo dục để người dân có kiến thức phòng chống dịch hiệu quả. Các cá nhân và tổ chức hãy nghe theo chỉ đạo từ cơ quan có thẩm quyền. Thực hiện tốt những quy định về phòng chống bệnh dịch. Bảo vệ bản thân cũng như tránh để lây lan cho người khác. Qua những phân tích trên, chúng tôi mong bài viết này có ích với bạn. Trường hợp bạn cần hỗ trợ, hãy liên hệ với chúng tôi TẠI ĐÂY.

Trân trọng.

 

Có thể bạn quan tâm đến: Tăng giá bán khẩu trang y tế khi có dịch có hợp pháp hay không?

Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP & Các Cộng sự

Luật sư Nguyễn Thanh Hà
Email: ha.nguyen@tntplaw.com
Địa chỉ: Tầng 4, Số 200 Nguyễn Lương Bằng, Phường Quang Trung, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội