Hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và trong lĩnh vực xây dựng nói riêng đều tiềm ẩn nhiều rủi ro không thể lường trước và có khả năng gây thiệt hại đến doanh nghiệp. Một trong số đó là việc phát sinh nợ xấu không thể kiểm soát hoặc khó thu hồi đối với doanh nghiệp. Trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ đưa ra những lý do chính dẫn đến việc phát sinh nợ xấu đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng.
1. Nguyên nhân khách quan
a) Ảnh hưởng từ thị trường
Cho đến thời điểm hiện tại, sau khi đại dịch Covid-19 đã qua nhưng thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn gần như đóng băng, nhiều dự án được mở bán nhưng rất ít người mua do tâm lý e ngại của nhiều nhà đầu tư. Hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị ngưng hoạt động, giải thể do phát sinh những vi phạm pháp luật hoặc hoạt động kinh doanh yếu kém.
Những yếu tố này phát sinh có thể thấy là hậu quả tất yếu của bong bóng bất động sản tại Việt Nam trong hơn 10 năm nay, với thị trường mất cân đối cung – cầu và những đợt sóng ảo của những doanh nghiệp kinh doanh, đầu tư, môi giới bất động sản đã đẩy giá trị bất động sản vượt quá nhu cầu thực sự của xã hội. Sau đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản đóng băng cũng đã kéo theo nhiều khoản công nợ từ các doanh nghiệp kinh doanh hoặc có liên quan đến thị trường bất động sản do không thể duy trì dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.
b) Quy định của pháp luật
Pháp luật về bất động sản tại Việt Nam tuy đã có nhiều sửa đổi để phù hợp hơn với thị trường, tuy nhiên rất nhiều hạn chế phát sinh do pháp luật chưa đáp ứng được với nhu cầu của thị trường. Luật đất đai 2013 đã hơn 10 năm và tồn tại nhiều bất cập chưa được giải quyết, các hình thức bất động sản như Shophouse và Condotel chưa được quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến việc thực hiện thủ tục pháp lý, cấp giấy phép đối với các bất động sản này gặp nhiều khó khăn. Điều này cũng khiến các dự án bị chậm tiến độ hoặc bị tạm ngưng do không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Với ảnh hưởng từ cả thị trường và thủ tục pháp lý, các dự án không thể triển khai đúng hạn đã kéo theo hàng loạt các chi phí phát sinh cho các Chủ đầu tư và nhà thầu, thậm chí là bên môi giới và nhà đầu tư.
Khi dự án không thể hoàn thành do vường mắc pháp lý thì doanh nghiệp không thể thu hồi được nguồn vốn đã bỏ ra và đây cũng là lý do dẫn đến việc phát sinh công nợ khi lợi nhuận của doanh nghiệp không đủ đề bù đắp cho các khoản chi phí phải bỏ ra để duy trì các chi phí phục vụ dự án.
2. Nguyên nhân chủ quan
a) Chủ trương, định hướng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Như đã đề cập, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng đóng băng một phần là do nguồn cung nhiều hơn nhu cầu thực sự, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã tập trung vào các mảng bất động sản với cơ cấu sản phẩm và phân khúc không hợp lý, không phù hợp với thị hiếu, khả năng tài chính và nhu cầu của người mua. Điều này trực tiếp tác động đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Một thực tế có thể thấy rõ là các doanh nghiệp bị mất cân bằng trong việc xây dựng một thị trường bất động sản đa dạng về phân khúc, các bất động sản cao cấp với vị trí đắc địa được bán với mức giá cao đã liên tục được xây dựng và mở bán, trong khi các bất động sản phù hợp với người thu nhập tầm trung và thu nhập thấp (vốn chiếm số đông trong xã hội) lại rất ít và gần như không được quản tâm. Chính chủ trương và định hướng của các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản này đã dẫn đến hậu quả là khi các bất động sản cao cấp không thể bán được thì các doanh nghiệp không có nhiều lựa chọn để sinh lời khi họ đã “bỏ tất cả trứng vào một giỏ”.
b) Công tác quản lý công nợ không được chú trọng
Quản lý công nợ là việc doanh nghiệp tiến hành các biện pháp để kiểm tra, phân loại và xác định các khoản công nợ của doanh nghiệp nhằm chuẩn bị cho các biện pháp thu hồi cần thiết. Việc quản lý công nợ phải được tiến hành định kỳ và song song với quá trình thu hồi công nợ để đảm bảo khả năng thu hồi công nợ.
Một trong những lý do khiến doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng phát sinh nợ xấu là không chú trọng công tác quản lý công nợ, hoặc không có quy trình quản lý công nợ dẫn đến việc doanh nghiệp không thể tập trung nguồn lực để xử lý các khoản công nợ quan trọng và bỏ lỡ những thời điểm thu hồi công nợ thuận lợi. Khi đó, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn để thu hồi công nợ thành công và bị thâm hụt dòng tiền của mình, thậm chí dẫn đến việc chính doanh nghiệp trở thành bên phát sinh nợ xấu do không thể trả các khoản công nợ từ các đối tác khác.
Trên đây là một số phân tích của luật sư TNTP đối với chủ đề: “Những lý do chính dẫn đến phát sinh nợ xấu trong lĩnh vực xây dựng”. Mong rằng bài viết này đem lại giá trị cho các độc giả.
Trân trọng,
