Với những thay đổi khó lường của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, ngành xây dựng đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong quá trình hoạt động. Nhiều công trình bị đội vốn hoặc bị ngừng thi công do không đảm bảo được chất lượng, hoặc chi phí xây dựng tăng đột biến do giá bất động sản tăng cao ảnh hưởng đến sức mua của các nhà đầu tư đã dẫn đến việc phát sinh các khoản nợ khó đòi trong lĩnh vực xây dựng. Trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ đưa ra quan điểm về những khó khăn trong việc thu hồi công nợ trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam hiện nay.
1. Các khoản công nợ trong lĩnh vực xây dựng
Lĩnh vực xây dựng bao gồm nhiều ngành nghề khác nhau có liên quan và tác động lẫn nhau, từ nguyên vật liệu, kiến trúc, kết cấu công trình, bất động sản, địa chính,… Theo đó, các khoản công nợ phát sinh trong lĩnh vực xây dựng cũng rất đa dạng và phức tạp. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chỉ đề cập đến các khoản công nợ trong việc thực hiện các dự án bất động sản thương mại– một trong những hoạt động thường xuyên phát sinh công nợ khó thu hồi.
Bất động sản thương mại là một loại hình bất động sản được xây dựng với mục đích thương mại, cụ thể là cho thuê và kinh doanh, đây cũng là một trong những kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam đang có dấu hiệu đi xuống do nhiều nguyên nhân khác nhau thì các khoản công nợ trong lĩnh vực này cũng phát sinh ngày một nhiều và ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích của cả các chủ đầu tư, thầu xây dựng và các nhà đầu tư.
2. Phân loại các khoản công nợ trong lĩnh vực xây dựng
a) Các khoản nợ liên quan đến tiến độ thực hiện công trình
Tiến độ công trình xây dựng là điều mà mọi nhà đầu tư, nhà thầu đặt lên hàng đầu khi thực hiện một dự án bất động sản, việc thực hiện đảm bảo thời gian xây dựng sẽ giảm thiểu được các rủi ro khi giá nguyên vật liệu tăng cao, nhanh chóng đáp ứng được nhu cầu của thị trường, và quan trọng nhất là đảm bảo thu hồi vốn khi có thể bán được các dự án bất động sản đúng hạn. Tuy do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau mà việc thực hiện công trinh không đảm bảo đúng tiến độ, khi đó nhà thầu phụ thực hiện các dự án sẽ phải phát sinh các khoản nợ với chủ đầu tư do việc thực hiện chậm tiến độ dự án khiến nhiều chi phí bị đội vốn, hoặc do các điều khoản phạt vi phạm ràng buộc tại Hợp đồng giữa các bên.
b) Công nợ liên quan đến nguyên vật liệu xây dựng
Nguyên vật liệu xây dựng là một trong những yếu tố nền tảng để đảm bảo một dự án bất động sản có thể định hình, nếu không có nguyên vật liệu thì các dự án sẽ chỉ tồn tại trên giấy. Trước và sau khi tiến hành mọi dự án bất động sản thì việc tính toán số lượng, chất lượng và giá nguyên vật liệu là một trong những yêú tố quyết định đến tiến độ dự án mà bất cứ chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng nào cũng cần quan tâm. Và cũng như mọi các yếu tố khác của thị trường, nguyên vật liệu xây dựng sẽ thay đổi giá trị và chất lượng liên tục tùy thuộc vào các yếu tố chủ quan, khách quan khác của thị trường. Rất nhiều dự án bất động sản không thể đáp ứng tiến độ xây dựng hoặc không thể hoàn thành cũng do tác động của nguyên vật liệu xây dựng.
Các tranh chấp làm phát sinh công nợ trong lĩnh vực xây dựng có thể phát sinh từ nhà thầu phụ trách trực tiếp thực hiện quá trình xây dựng với nhà cung cấp vật liệu xây dựng, hoặc nhà thầu phụ với nhà thầu chính, hoặc từ chính chủ đầu tư với nhà thầu phụ và nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Thời gian phát sinh công nợ cũng rất đa dạng, có thể là từ bắt đầu triển khai dự án, hoặc đang trong quá trình xây dựng, hoặc là phát sinh tranh chấp khi dự án đang ở giai đoạn nghiệm thu hoàn tất.
c) Công nợ trong lĩnh vực xây dựng phát sinh liên quan đến chất lượng của dự án
Cũng như mọi yếu tố của các loại hình dịch vụ tồn tại trong xã hội, chất lượng là yếu tố quan trọng quyết định một dự án bất động sản có thể hoàn thiện hoặc có khả năng sinh lời hay không. Các yếu tố về chất lượng trong một dự án bất động sản bao gồm rất nhiều yếu tố như: Chất lượng nguyên vật liệu, chất lượng xây dựng, chất lượng quản lý việc xây dựng,…
Các phát sinh công nợ giữa các bên trong việc thực hiện dự án cũng rất đa dạng, từ việc tranh chấp liên quan đến chất lượng nguyên vật liệu xây dựng giữa nhà thầu xây dựng với nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Tranh chấp về chất lượng xây dựng giữa nhà đầu tư và nhà thầu trong quá trình thực hiện dự án hoặc nghiệm thu công trình. Hoặc thậm chí là phát sinh công nợ giữa nhà đầu tư – khách hàng mua dự án với chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng,… Nếu các khoản nợ này không được giải quyết khéo léo hoặc đảm bảo cân bằng lợi ích giữa các bên thì có thể dẫn đến việc phát sinh tranh chấp giữa các bên có liên quan đến dự án xây dựng.
Trên đây là bài viết của luật sư TNTP quan điểm về những khó khăn trong việc thu hồi công nợ trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam hiện nay. Mong rằng bài viết này đem lại giá trị cho các độc giả.
Trân trọng,
