Trong hoạt động kinh doanh thương mại hiện nay, Hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, Hợp đồng góp vốn đầu tư và Hợp đồng có đối tượng là bất động sản là 3 loại Hợp đồng thương mại phổ biến và hay phát sinh tranh chấp trên thực tế. Tiếp nối phần 1 của bài viết, phần 2 đã nếu ra những nội dung mà doanh nghiệp nên tập trung khi rà soát Hợp đồng góp vốn đầu tư. Cuối cùng, tại phần 3 này, TNTP sẽ đưa ra những nội dung để ngăn ngừa rủi ro khi rà soát Hợp đồng có đối tượng là bất động sản.
1. Hợp đồng có đối tượng là bất động sản là gì?
Bất động sản là tài sản có tính cố định, ổn định, bền vững và có giá trị lớn, ví dụ như đất, nhà ở, các công trình kiến trúc, … (gọi tắt là BĐS). Theo quy định của pháp luật hiện hành, các hợp đồng có đối tượng là BĐS có thể kể đến là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua mà đối tượng là BĐS. Các hợp đồng có đối tượng là BĐS có chung một đặc điểm là đều có giá trị rất lớn, vì vậy để tránh rủi ro, tranh chấp xảy ra khi ký hợp đồng thì mọi người khi tham gia ký kết Hợp đồng cần phải hiểu rõ những quy định của pháp luật về hợp đồng đối với loại tài sản này cũng như các giao dịch BĐS liên quan.
Trong một số trường hợp, hợp đồng có đối tượng là BĐS được coi là hợp đồng dân sự nếu các bên tham gia hợp đồng đều là cá nhân và ký kết hợp đồng không vì mục đích lợi nhuận. Tuy nhiên, trong bài viết này, TNTP muốn đề cập đến các trường hợp mà hợp đồng có đối tượng là BĐS được coi là hợp đồng thương mại khi một hoặc các bên tham gia ký kết hợp đồng là thương nhân và vì mục đích lợi nhuận. Ví dụ: chủ đầu tư dự án khu phức hợp cho một công ty thuê một tầng của tòa nhà văn phòng để làm trụ sở kinh doanh. Như vậy, nếu có tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thì tranh chấp này sẽ được coi là tranh chấp kinh doanh thương mại và hợp đồng thuê mặt bằng tại tòa nhà văn phòng sẽ được coi là hợp đồng thương mại.
2. Những lưu ý khi rà soát Hợp đồng có đối tượng là BĐS
a) Đối với bên mua, thuê, thuê mua (gọi chung là bên mua) cần đặc biệt lưu ý:
Các điều khoản về thông tin của BĐS: BĐS là đối tượng của hợp đồng nên rõ ràng bên mua cần phải đặc biệt chú trọng đến độ xác thực và các thông tin của BĐS. Những thông tin của BĐS mà bên mua cần phải tìm hiểu là chủ sử dụng/chủ sở hữu là ai; đối tượng của hợp đồng là BĐS có sẵn hay hình thành trong tương lai; các thông số về diện tích, kỹ thuật của bất động sản trong hợp đồng có chính xác và trùng khớp với thực tế và các giấy tờ do cơ quan, tổ chức đo đạc cấp hay không; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất có hay không (gọi chung là GCNQSDĐ); …
Ngoài ra, bên mua cần lưu ý rằng BĐS được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư 2020).
Giá giao dịch của BĐS: Theo quy định của pháp luật, giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Do giá được quyết định qua thỏa thuận của các bên, vì vậy để bảo vệ quyền lợi cho bên mua thì việc thanh toán nên chia thành nhiều giai đoạn tương ứng với thủ tục cấp GCNQSDĐ. Trường hợp thuê BĐS, giá thuê có thể thanh toán định kỳ theo tháng, quý hoặc năm. Điều này đảm bảo cho bên mua chỉ hoàn thành thanh toán sau khi các thủ tục cấp GCNQSDĐ đã thực hiện xong hoặc sau khi được bàn giao mặt bằng.
Trách nhiệm của bên bán, cho thuê, cho thuê mua (gọi chung là bên bán) trong việc đảm bảo BĐS đủ điều kiện để giao dịch và thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ: Như đã đề cập bên trên, một BĐS để có thể đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện luật định. Bên mua nên quy định rõ trong hợp đồng về trách nhiệm của bên bán trong việc đảm bảo BĐS đủ điều kiện giao dịch, đặc biệt là không có tranh chấp với bên thứ ba, BĐS không là tài sản bảo đảm hay đang bị kê biên, phong tỏa. Ngoài ra, bên bán phải có GCNQSDĐ và các giấy tờ pháp lý tương đương để bên mua đối chiếu, kiểm tra thông tin và thực hiện các thủ tục để cấp GCNQSDĐ (nếu các bên ký hợp đồng mua bán BĐS).
Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên bán có lỗi khiến cho Hợp đồng không thực hiện được hoặc vô hiệu: Trên thực tiễn, việc này xảy ra không ít. Đã có nhiều vụ án mà hợp đồng mua bán BĐS bị tuyên vô hiệu do BĐS đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc BĐS đã bán cho một bên thứ ba nhưng bên bán vẫn ký hợp đồng với bên mua. Đến khi bên bán không thể trả nợ cho ngân hàng và ngân hàng phát mại tài sản, hoặc khi phát sinh tranh chấp với bên thứ ba thì bên mua mới biết. Trong trường hợp này, quyền lợi của bên mua sẽ bị ảnh hưởng lớn.
Để tránh xảy ra những trường hợp trên, bên mua nên thỏa thuận về việc phạt vi phạm và bồi thường khi bên bán có lỗi.
b) Bên bán, cho thuê, cho thuê mua cần chú ý như sau:
Các điều khoản về phương thức và thời hạn thanh toán:
- Phương thức thanh toán: Thông thường là chuyển khoản hoặc tiền mặt. Các bên cần thỏa thuận rõ ràng phương thức thanh toán. Phương thức thanh toán thường có sự liên hệ với thời điểm giao hàng và nhận các chứng từ.
- Thời hạn thanh toán: Thông thường, việc thanh toán thường có xu hướng chia thành nhiều lần. Do đó, sau mỗi lần thanh toán, các bên đều phải lập giấy tờ, chứng từ nhận tiền và có chữ ký của các bên. Trường hợp thanh toán bằng chuyển khoản, các bên không cần phải lập giấy tờ nhận tiền. Sao kê ngân hàng sẽ là một văn bản có tính chất pháp lý ghi nhận giá trị mỗi lần thanh toán giữa các bên. Ngoài ra, cần ghi rõ trong hợp đồng có bao nhiêu đợt thanh toán, thời hạn thanh toán được tính kể từ thời điểm nào và giá trị thanh toán của từng đợt.
Trách nhiệm của bên mua, thuê, thuê mua trong việc làm các thủ tục và nộp thuế, phí, lệ phí để cấp GCNQSDĐ: Đối với thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường thỏa thuận trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ thuộc về bên mua và trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân thuộc về bên bán. Để đảm bảo quá trình cấp GCNQSDĐ được thuận lợi, hợp đồng nên ghi rõ trách nhiệm nộp lệ phí và thuế thuộc về bên nào.
Đối với loại hợp đồng cho thuê, cho thuê mua BĐS, các bên không phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ thì không cần quy định về trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí. Tuy nhiên, bên bán nên quy định trách nhiệm của bên mua trong việc sử dụng BĐS, điều kiện cho thuê lại BĐS cũng như nghiêm cấm các hành vi thế chấp, cầm cố BĐS trong thời gian thuê, thuê mua.
Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên mua, thuê, thuê mua không thanh toán đủ và đúng thời hạn đã thỏa thuận: Tương ứng với trách nhiệm của bên bán khi có lỗi, hai bên có thể thỏa thuận về việc phạt vi phạm và bồi thường khi bên mua vi phạm hợp đồng, ví dụ như không thanh toán đủ và đúng thời hạn. Ví dụ: Nếu bên mua không thanh toán đúng hạn thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho bên bán theo số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do Ngân hàng mà hai bên thỏa thuận lựa chọn công bố tại thời điểm thanh toán. Khi thỏa thuận, các bên nên chú ý đến các quy định của Luật Thương mại 2005 và Bộ luật dân sự 2015 về phạt vi phạm và bồi thường hợp đồng, tránh để mức phạt vi phạm và bồi thường vượt qua tỷ lệ mà pháp luật cho phép.
Trên đây là những chia sẻ của TNTP về việc ngăn ngừa rủi ro khi rà soát Hợp đồng có đối tượng là BĐS. Hy vọng bài viết “Ngăn ngừa rủi ro khi rà soát 3 loại Hợp đồng thương mại (Phần 3)” có ích với các bạn.
Trân trọng.
Phần 2 của Bài viết: Ngăn ngừa rủi ro khi rà soát 3 loại Hợp đồng thương mại (Phần 2)
Phần 1 của Bài viết: Ngăn ngừa rủi ro khi rà soát 3 loại Hợp đồng thương mại (Phần 1)
Tham gia Fanpage GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ THU HỒI NỢ để có thêm thông tin pháp lý bổ ích.
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự
Luật sư Nguyễn Thanh Hà
Email: ha.nguyen@tntplaw.com
