Các giao dịch liên quan đến hoạt động mua bán tài sản hình thành trong tương lai diễn ra ngày càng phức tạp, chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý, trong khi quy định của pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này còn nhiều “khoảng trống” hoặc chồng chéo lên nhau. Trong phạm vi bài viết này, TNTP sẽ đánh giá, phân tích một số rủi ro pháp lý đối với hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai nhằm dự liệu cho khách hàng những rủi ro khi giao kết hợp đồng này.
I. Thứ nhất, quy định pháp luật chưa chi tiết và cụ thể
Bộ luật Dân sự năm 2015 (“BLDS”) chỉ định nghĩa khái niệm tài sản hình thành trong tương lai mà chưa đưa ra các quy định điều chỉnh đối với hoạt động giao kết hợp đồng mua bán nhóm tài sản này. Tương tự trong các quy định của pháp luật chuyên ngành, khung pháp lý chưa theo kịp sự ra đời và phát triển của các loại tài sản hình thành trong tương lai mới xuất hiện gần đây, điển hình là một số loại hình bất động sản như: căn hộ văn phòng có nhân viên lưu trú (officetel), căn hộ khách sạn (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa), nhà ở kết hợp cửa hàng kinh doanh (shophouse), nhà ở kết hợp khách sạn (hometel), …
II. Thứ hai, quy định pháp luật còn bất cập, hạn chế, chưa thống nhất
Khi Bộ luật Dân sự 2015 chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể thì quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai sẽ được điểu chỉnh chủ yếu bởi pháp luật chuyên ngành. Tuy nhiên, ngay chính trong quy định của pháp luật chuyên ngành về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai vẫn còn một số quy định xung đột lẫn nhau, ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng pháp luật trên thực tế và gây ra những rủi ro đáng kể đối với quyền lợi của các bên trong hợp đồng.
Ví dụ, Luật Đất đai năm 2013, chưa có quy định thống nhất giữa Luật nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam đã dẫn đến không thể thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho người nước ngoài khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù họ đã nhận bàn giao nhà và sử dụng.
Hay như pháp luật quy định chưa thống nhất về việc có bắt buộc công chứng hay công chứng theo yêu cầu đối với các loại hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nói chung và bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng giữa tổ chức kinh doanh bất động sản và cá nhân, tổ chức khác. Việc thực hiện công chứng hay không phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Ngoài ra, việc pháp luật nhà ở cho phép các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản khi giao dịch, mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai không cần công chứng, chứng thực dẫn đến tình trạng bên nhận chuyển nhượng không thể tra cứu, xác minh được nhà ở đã được giao dịch trước đó hay chưa và khả năng lớn phát sinh tranh chấp với bên thứ ba. Đồng thời, do bất cập trong quy định về việc công chứng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai chưa có cơ chế giám sát chủ đàu tư thực thi các trách nhiệm trong giao dịch bất động sản nên dẫn đến các trường hợp chủ đầu tư cố ý không thực hiện đúng trách nhiệm của mình theo quy định pháp luật.
III. Thứ ba, nguy cơ bị vi phạm hợp đồng lớn
Mặc dù, pháp luật chuyên ngành có quy định một số điều kiện đối với hoạt động ký kết hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai nhưng các quy định điều chỉnh còn nằm rải rác ở các văn bản khác nhau nên người mua sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo luật định. Một số vi phạm xuất phát từ phía bên bán gây rủi ro lớn cho bên mua có thể kể đến như: vi phạm nghĩa vụ bàn giao và chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua; tự ý ép giá, tăng giá bán tài sản; bàn giao tài sản không đúng chất lượng, mô tả trong hợp đồng; không thực hiện thủ tục đăng ký chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng cho bên mua, vv…
Quy định pháp luật còn bất cập, mâu thuẫn cũng dẫn đến tình trạng mua bán trá hình. Đặc biệt là đối với nhóm tài sản bất động sản hình thành trong tương lai. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình lách luật để huy động vốn trái phép bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện mở bán. Những giao dịch giả tạo trên giữa chủ đầu tư và khách hàng gây rủi ro lớn cho các bên, đặc biệt là khách hàng.
Nhằm hạn chế những rủi ro phát sinh trong quá trình mua bán tài sản hình thành trong tương lai, khách hàng cần nghiên cứu, tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý, hình thành của tài sản; cũng như cần có sự trang bị, am hiểu, tư vấn pháp luật khi giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán; tạo môi trường giao dịch an toàn và minh bạch.
Trên đây là bài viết “Các rủi ro pháp lý đối với hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai”. Chúng tôi hy vọng bài viết này hữu ích với bạn.
Trân trọng.
