Luật Nhà ở 2023 và những điểm mới “xoay chuyển thế cục” thị trường nhà ở tại Việt Nam
Ngày 27/11/2023, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Đáng chú ý, Luật có nhiều nội dung mới nhằm đáp ứng được tình hình thực tiễn trong bối cảnh xã hội hiện nay tại Việt Nam và siết chặt lại khung pháp lý về quản lý nhà nước đối với các loại hình nhà ở. Bài viết dưới đây tập trung trình bày những điểm mới nổi bật có tác động mạnh đến thị trường nhà ở tại Việt Nam hiện nay. Những nội dung này có thể dẫn đến việc thay đổi hành vi của người dân trong việc mua, bán, đầu tư, xây dựng và các mục đích khác.
1. Siết chặt quy định về việc phân lô bán nền
Căn cứ Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Tuy nhiên, căn cứ Khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023, khu vực không được phân lô bán nền đã được mở rộng ra “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.”
Như vậy, so với quy định hiện hành thì Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng khu vực không được phép phân lô, bán nền. Cụ thể, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền đối với đất tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh tự quyết các khu vực được phân lô, bán nền. Việc quy định như vậy trước hết là để thống nhất với các quy định mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Ngoài ra, khi các quy định về phân lô bán nền được siết chặt lại sẽ phần nào khắc phục, bình ổn lại tình trạng tách thửa tràn lan để chuyển mục đích thành đất ở, phá vỡ quy hoạch đô thị, lãng phí đất đai, tình trạng đầu cơ nhà đất trong những năm gần đây.
2. Quy định mới về chung cư mini
2.1. Khái niệm về chung cư mini
“Chung cư mini” là cách gọi quen thuộc cho mô hình chung cư có nhiều tầng, nhiều phòng dạng căn hộ ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Chung cư mini có diện tích khiêm tốn, giá cả phải chăng nên căn hộ chung cư mini thường phù hợp với người có thu nhập trung bình, thấp. Điều 57 Luật Nhà ở 2023 đã mô tả loại hình nhà ở này với tên gọi “Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê”, với kết cấu như sau:
– Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; hoặc
– Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
2.2. Điều kiện của cá nhân muốn đầu tư kinh doanh xây dựng chung cư mini
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, cá nhân muốn xây dựng chung cư mini cần phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo Điều 35 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, bao gồm cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam và đáp ứng các điều kiện như:
– Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
– Có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở hoặc được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai; và
– Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
2.3. Điều kiện xây dựng chung cư mini
Cá nhân có quyền sử dụng đất ở xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:
– Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
– Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân; và
– Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
Cá nhân có quyền sử dụng đất ở xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định giống với điều kiện của cá nhân muốn đầu tư kinh doanh xây dựng chung cư mini.
2.4. Chung cư mini được cấp quyền sở hữu
Căn cứ Khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 thì các căn hộ đáp ứng các điều kiện nêu trên được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, nội dung này vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể.
Nhìn chung, Luật Nhà ở 2023 bổ sung các quy định về các điều kiện, quy chuẩn xây dựng chung cư mini. Đây là cơ sở để quản lý chặt chẽ và hiệu quả hơn đối với loại hình nhà ở này, góp phần đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, đảm bảo vận hành sử dụng thuận tiện cho loại hình chung cư mini, cũng như đảm bảo ổn định cuộc an toàn tính mạng, sức khỏe cho người dân.
Tuy nhiên, các điều kiện mà cá nhân phải đáp ứng khi muốn tham gia đầu tư loại hình này đang có sự mâu thuẫn trong Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, để đầu tư xây dựng chung cư mini, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện để trở thành chủ đầu tư theo Điều 35 Luật này. Trong khi đó, để trở thành chủ đầu tư thì các chủ thể đó phải là Doanh nghiệp hoặc Hợp tác xã kinh doanh bất động sản.
3. Không giới hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư
Luật Nhà ở 2023 không đặt ra thời hạn sở hữu nhà chung cư mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, Điều 58 Luật này quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sụp đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định.
Việc quy định như vậy là hợp lý bởi quyền sở hữu của mỗi chủ thể đối với tài sản thuộc sở hữu của mình cần được pháp luật bảo vệ và chỉ được chấm dứt theo ý chí của chủ sở hữu. Đồng thời, trường hợp quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể sẽ gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư, dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư.
4. Các chính sách ưu đãi mới đối với nhà ở xã hội
(a) Bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội: Căn cứ Điều 76 Luật Nhà ở 2023, 02 đối tượng mới được mua nhà ở xã hội gồm: (i) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập; và (ii) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Ngoài ra, theo Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 5 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
(b) Bổ sung ưu đãi cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội
– Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp do pháp luật quy định (Điểm a Khoản 2 Điều 85);
– Chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội (Điểm c Khoản 2 Điều 85);
– Chủ đầu tư được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại, hạch toán riêng, không tính chi phí xây dựng phần thương mại vào giá nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận, phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất cho diện tích xây dựng nhà ở thương mại (Điểm d Khoản 2 Điều 85).
Việc mở rộng đối tượng hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội và bổ sung ưu đãi cho các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội nhằm thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở này hiện nay. Đây là định hướng của Nhà nước trong việc phát triển xã hội, phù hợp với thực trạng kinh tế, xã hội của Việt Nam nhằm hỗ trợ các đối tượng có thu nhập trung bình thấp góp phần thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các địa phương, ổn định sản xuất, đời sống của người dân.
Trên đây là một số điểm mới nổi bật của Luật Nhà ở 2023 mà TNTP muốn gửi đến độc giả.
Trân trọng,
