Ngày 25/6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (“Nghị định 71”) quy định về giá đất, đảm bảo tính công khai, minh bạch và phản ánh giá đất theo thị trường. Nghị định này thay thế cho các quy định trước đây và bổ sung nhiều điểm mới quan trọng, giúp nâng cao hiệu quả trong việc quản lý đất đai, bảo đảm lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ phân tích cụ thể hơn về những điểm mới nổi bật của Nghị định số 71.
1. Phương pháp định giá đa dạng và chi tiết
Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã đưa ra bốn phương pháp định giá đất cơ bản, bao gồm:
• Phương pháp so sánh:
– Khảo sát, thu thập thông tin về mục đích sử dụng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá thửa đất cần định giá.
– Thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh gồm: giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
– Lựa chọn thông tin thửa đất so sánh được thực hiện theo thứ tự ưu tiên sau: (i) thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất; (ii) tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; (iii) khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính.
Giá trị của thửa đất được tính theo phương pháp này sẽ bằng: giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh trừ đi giá trị của tài sản gắn liền với đất và chia cho diện tích thửa đất so sánh.
• Phương pháp thu nhập: Nội dung được quy định tại Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ khu đất cần định giá, thông tin về chi phí của thửa đất như sau:
– Đối với đất phi nông nghiệp khảo sát thu thập thông tin từ việc thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian:
– Trong 03 năm (tính từ 01/01 đến 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá thửa đất, khu đất cần định giá;
– Trong 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh;
– Trường hợp không có số liệu cụ thể, thì thu thập thông tin từ báo cáo tài chính trong thời gian 03 năm liên tục hoặc trong 01 năm liền kề của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
– Đối với đất nông nghiệp khảo sát thu thập thông từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn như sau:
– Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, và đất nông nghiệp khác, thông tin về thu nhập thực tế cần được thu thập trong khoảng thời gian 03 năm liên tục trước thời điểm định giá.
– Đối với đất trồng cây lâu năm, cần thu thập thông tin từ tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá.
– Đối với đất trồng rừng sản xuất, thông tin cần được thu thập trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá.
– Nếu không có số liệu từ các cơ quan thống kê, thuế, hoặc nông nghiệp, cần thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến từ 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá.
– Xác định thu nhập ròng bình quân năm, bằng cách lấy thu nhập bình quân trừ đi chi phí bình quân năm.
– Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất định giá, dựa trên thu nhập ròng và lãi suất tiết kiệm bình quân.
– Xác định giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện.
Giá trị quyền sử dụng đất được tính theo phương pháp này bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại Nhà nước.
• Phương pháp thặng dư: Theo Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phương pháp thặng dư là cách tính giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển dựa trên hiệu quả sử dụng đất cao nhất đã được quy hoạch xây dựng phê duyệt.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được sử dụng trong những trường hợp đất đã có giá thị trường nhưng cần điều chỉnh theo biến động. Việc xác định được thực hiện như sau:
– Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá, giá đất cho từng vị trí đất, khu vực.
– Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực.
– Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
Giá trị của thửa đất cần định giá sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất của thửa đất đó nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.
Mỗi phương pháp được quy định chi tiết hơn, cho phép áp dụng linh hoạt và phản ánh chính xác giá trị đất trong từng trường hợp cụ thể. Các phương pháp này không chỉ giúp xác định chính xác giá trị quyền sử dụng đất mà còn góp phần vào việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, và bổ sung bảng giá đất một cách hiệu quả. Sự đa dạng và chi tiết trong các phương pháp này phản ánh sự linh hoạt và chính xác trong việc điều chỉnh bảng giá đất, đảm bảo rằng các yếu tố thực tế và biến động của thị trường được xem xét đầy đủ giúp hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường.
2. Tác động tích cực của Nghị định 71
• Một trong những điểm mới nổi bật của Nghị định 71 là việc áp dụng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất. Đây là hệ thống quản lý dữ liệu về giá đất trên toàn quốc, được xây dựng nhằm mục đích hỗ trợ quá trình định giá trở nên minh bạch và chính xác hơn. Các thông tin về giá đất sẽ được công khai, giúp các bên liên quan dễ dàng tra cứu và sử dụng trong các hoạt động giao dịch, đền bù, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc sử dụng hệ thống này còn giúp các cơ quan chức năng nắm bắt được giá trị đất đai trên thị trường, từ đó điều chỉnh chính sách hợp lý.
• Trong đó Nghị định 71 nguyên tắc xác định giá đất phù hợp với thị trường. Khi đó, trong quá trình định giá, các cơ quan chức năng phải cân nhắc đến sự biến động của thị trường đất đai cũng như các yếu tố kinh tế, xã hội liên quan. Mục tiêu của quy định nhằm đảm bảo giá đất nhà nước ban hành sẽ gần với giá trị thực tế trên thị trường, tránh tình trạng giá đất quá thấp hoặc quá cao gây bất bình trong xã hội, đặc biệt là trong các trường hợp đền bù giải phóng mặt bằng.
• Việc triển khai Nghị định 71/2024/NĐ-CP không chỉ cải thiện quy trình định giá đất mà còn có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Khi giá đất được xác định dựa trên giá thị trường, các hoạt động giao dịch đất đai sẽ diễn ra minh bạch và thuận lợi hơn. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai và những khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, việc áp dụng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất còn giúp nâng cao tính cạnh tranh lành mạnh trong thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực này.
Nghị định số 71/2024/NĐ-CP là một bước tiến quan trọng trong việc cải cách hệ thống định giá đất tại Việt Nam. Những cải tiến mới về phương pháp định giá, áp dụng cơ sở dữ liệu quốc gia và cơ chế giải quyết tranh chấp không chỉ giúp đảm bảo tính minh bạch, công bằng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia thị trường bất động sản. Với việc thực hiện nghiêm chỉnh các quy định mới này, Nghị định 71/2024/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản bền vững trong tương lai.
Trên đây là bài viết của luật sư TNTP về chủ đề: “Những điểm mới nổi bật của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất”. Mong rằng bài viết này đem lại giá trị cho các độc giả.
Trân trọng,
