Trong cuộc sống hàng ngày chúng ta thường thấy giao dịch đặt cọc thuê nhà giữa bên thuê nhà và bên cho thuê nhà (chủ nhà) nhằm mục đích đảm bảo bên thuê sẽ thực hiện đúng cam kết thuê nhà với chủ nhà. Hiện nay, nhu cầu thuê nhà tại Việt Nam ngày càng tăng cao nhưng không phải bên thuê nhà và chủ nhà nào cũng thực sự hiểu rõ các vấn đề pháp lý cơ bản của giao dịch đặt cọc thuê nhà dẫn đến việc có thể phát sinh tranh chấp trong tương lai. Vì vậy, trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ giải đáp những điều cần biết về Hợp đồng đặt cọc thuê nhà để giúp các bạn đọc tham khảo và hiểu rõ hơn về giao dịch dân sự này.
1. Thế nào là Hợp đồng đặt cọc thuê nhà?
• Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Đặt cọc, theo đó, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trong đó:
(i) Kim khí quý bao gồm vàng, bạc, bạch kim và các loại kim loại quý khác;
(ii) Đá quý bao gồm kim cương (hạt xoàn), ruby (hồng ngọc), emorot (lục bảo ngọc), saphia (bích ngọc), ngọc trai (trân châu) và các loại đá quý khác,
• Có thể hiểu đơn giản rằng Đặt cọc là thuật ngữ để chỉ hành động một bên dùng tài sản của mình giao cho bên kia nhằm mục đích “làm tin” và làm cơ sở để xác lập các quan hệ dân sự khác có liên quan trong tương lai.
Như vậy, Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là văn bản thỏa thuận giữa các bên về việc bên thuê nhà giao cho bên cho thuê nhà tài sản của mình, thông thường là một khoản tiền để ràng buộc các bên phải thực hiện đúng hợp đồng trên thực tế.
2. Nội dung cần có của Hợp đồng đặt cọc thuê nhà
• Pháp luật không quy định cụ thể Hợp đồng đặt cọc thuê nhà bắt buộc cần có những điều khoản nào. Tuy nhiên, theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Nội dung của hợp đồng dân sự thì các bên có quyền tự thỏa thuận với nhau về nội dung của hợp đồng. Theo đó, hợp đồng nói chung có thể có những điều khoản sau:
– Đối tượng của hợp đồng;
– Số lượng, chất lượng;
– Giá, phương thức thanh toán;
– Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
– Quyền, nghĩa vụ của các bên;
– Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
– Phương thức giải quyết tranh chấp.
• Đối chiếu với quy định trên, các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh, bổ sung điều khoản trong hợp đồng để phù hợp với giao dịch đặt cọc thuê nhà trên thực tế. Các bên có thể cân nhắc và quy định những nội dung sau trong hợp đồng trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc thuê nhà bao gồm:
– Thông tin các bên tham gia hợp đồng đặt cọc thuê nhà;
– Thông tin căn nhà cho thuê;
– Số tiền đặt cọc;
– Thời hạn đặt cọc và thời hạn thuê nhà;
– Giá thuê nhà, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê nhà;
– Phương thức xử lý vi phạm.
3. Xử lý đặt cọc khi có tranh chấp hoặc vi phạm hợp đồng
• Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc, được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Có thể hiểu rằng trong trường hợp đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết, thực hiện hợp đồng, nếu một bên có hành vi vi phạm hợp đồng dẫn đến hợp đồng không thực hiện được, tùy thuộc vào bên nào vi phạm mà các chế tài sẽ khác nhau. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Trong khi đó, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tiền đặt cọc đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc cho bên bị vi phạm.
• Ví dụ cho quy định trên như sau: A có nhu cầu thuê nhà của B và các bên thống nhất cùng ký Hợp đồng đặt cọc thuê nhà. Theo đó, giá thuê nhà là 10.000.000 đồng/tháng và các bên thỏa thuận A sẽ đặt cọc một nửa số tiền thuê nhà của ba tháng đầu tiên là 15.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ được A thanh toán cho B vào ngày B bàn giao nhà cho A. A đồng ý và đã thanh toán tiền đặt cọc cho B 15.000.000 đồng như đã thống nhất. Đến ngày bàn giao nhà, B không có mặt tại địa điểm thuê và A đã nhiều lần liên hệ B nhưng B cho biết đã đến địa điểm hẹn nhưng A chưa có mặt. Nhiều lần B viện lý do để không gặp A bàn giao nhà.
Trong ví dụ trên, có thể thấy B là bên nhận đặt cọc nhưng từ chối thực hiện hợp đồng (thể hiện tại việc luôn tránh né và viện lý do không gặp A). Đối chiếu với quy định pháp luật, B có nghĩa vụ phải trả cho A khoản tiền đặt cọc 15.000.000 đồng đã nhận và một khoản tiền tương đương giá trị 15.000.000 đồng, trừ trường hợp A và B có thỏa thuận khác.
Trên đây là bài viết của TNTP về “Những điều cần biết về hợp đồng đặt cọc thuê nhà” mà chúng tôi thân gửi tới bạn đọc. Hi vọng bài viết hữu ích đối với những ai đang quan tâm đến vấn đề này.
Trân trọng,
