Bất động sản là một kênh đầu tư tiềm năng, đã và đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên hiện nay thị trường bất động sản đang tạm lắng xuống do nhiều lý do khác nhau. Rất nhiều nhà đầu tư hiện nay đặt câu hỏi về việc làm thế nào để có thể thu hồi số vốn đã bỏ ra khi mua một dự án bất động sản không đem lại tiềm năng như kỳ vọng của họ. Theo đó, trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ đưa ra quan điểm để trả lời câu hỏi: “Có thể thu hồi tiền đặt cọc khi mua Dự án Bất động sản hay không?”
1. Hợp đồng mua Dự án Bất động sản
Theo quy định của pháp luật, bất động sản đưa vào kinh doanh là các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Các dự án bất động sản là các dự án đầu tư xây dựng được thẩm định, phê duyệt theo quyết định, chủ trương đầu tư, các giấy phép có liên quan theo quy định của pháp luật. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật. Trong bài viết này, TNTP sẽ chỉ đề cập đến các vấn đề liên quan đến các Dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng giữa nhà đầu tư các nhân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không bao gồm việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản của các bên trong việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Nói ngắn gọn, đây là thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, với đối tượng là Quyền sử dụng đất hoặc Quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Trong bài viết này, TNTP sẽ đề cập đến 02 loại Hợp đồng mua Dự án Bất động sản là: Dự án Bất động sản đã hoàn thành; và Dự án Bất động sản hình thành trong tương lai
2. Quy định của pháp luật về Hợp đồng mua Dự án Bất động sản đã hoàn thành
Pháp luật không quy định cụ thể về việc thế nào là Bất động sản đã hoàn thành, tuy nhiên theo quan điểm của TNTP, Bất động sản đã hoàn thành là các Bất động sản đã được hình thành hoặc đã hoàn thiện từ trước thời điểm phát sinh các giao dịch dân sự giữa các bên liên quan. Theo đó, các bên mua hoàn toàn có thể thấy rõ ràng các kết cấu, hình dáng, diện tích của bất động sản này.
Theo quy định của pháp luật, một Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
(i) Tên, địa chỉ của các bên;
(ii) Các thông tin về bất động sản;
(iii) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iv) Phương thức và thời hạn thanh toán;
(v) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
(vi) Bảo hành;
(vii) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
(viii) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
(ix) Phạt vi phạm hợp đồng;
(x) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
(xi) Giải quyết tranh chấp;
(xii) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Từ các quy định trên, có thể thấy một Hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ phải thỏa mãn tất cả các điều kiện theo quy định của pháp luật để có giá trị pháp lý. Ngoài ra, trong một số trường hợp nếu Hợp đồng mua bán Dự án Bất động sản đã hoàn thành vi phạm các điều cấm của pháp luật sẽ không được công nhận và bị tuyên vô hiệu.
3. Được phép thu hồi tiền cọc khi mua dự án Bất động sản đã hoàn thành không
Dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 nhưng hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất. Do đó, trường hợp Hợp đồng mua Dự án Bất động sản đã hoàn thành có thỏa thuận về việc đặt cọc thì cũng sẽ không trái với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cần lưu ý việc đặt cọc phải đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, tùy thuộc vào nội dung Hợp đồng đã cam kết. Ví dụ trong trường hợp nhà đầu tư đặt cọc để đảm bảo Chủ đầu tư sẽ tiến hành bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất đúng hạn, nhưng sau đó Chủ đầu tư không bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất đúng thời hạn đã cam kết thì Nhà đầu tư hoàn toàn có quyền yêu cầu Chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường thiệt hại (nếu Hợp đồng có thỏa thuận).
Tuy nhiên trên thực tế, rất nhiều Chủ đầu tư đã soạn thảo các Hợp đồng mua bán Dự án Bất động sản đã hoàn thành có các nội dung gây bất lợi tới Nhà đầu tư, bao gồm các nội dung về việc Nhà đầu tư tự nguyện thanh toàn tiền đặt cọc; hoặc thống nhất rằng khoản tiền cọc sẽ không được hoàn trả trong bất cứ hình thức nào. Trong trường hợp Chủ đầu tư đã giao kết các Hợp đồng như vậy thì khó có thể thu hồi khoản tiền cọc, do đây không phải một thỏa thuận trái pháp luật, và quy định pháp luật về các giao dịch dân sự tôn trọng quyền định đoạt của các bên. Như vậy trong trường hợp Chủ đầu tư đã chấp nhận giao kết Hợp đồng mua bán Dự án Bất động sản có các điều khoản bất lợi với mình thì sẽ khó đảm bảo quyền và lợi ích của mình.
Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ các quy định của Hợp đồng mua bán Dự án Bất động sản đã hoàn thành, và áp dụng các quy định của pháp luật để tránh giao kết những Hợp đồng gây bất lợi, ảnh hưởng đến lợi ích của chính mình.
Trên đây là phần 1 của bài viết của TNTP trả lời cho câu hỏi: “Có thể thu hồi tiền đặt cọc khi mua Dự án Bất động sản hay không?”. Tại bài viết tiêp theo, TNTP sẽ tiếp tục đề cập đến việc yêu cầu thu hồi tiền đặt cọc trong các Hợp đồng mua bán Dự án Bất động sản hình thành trong tương lai. Kính mong các độc giả tiếp tục theo dõi.
Trân trọng,
