Theo xu hướng phát triển của xã hội, nguồn vốn và lao động sẽ tập trung vào các khu đô thị lớn, điều này dẫn đến nhu cầu thuê nhà của các cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng thuê nhà, các bên thường không lường trước được những rủi ro có thể xảy ra và thỏa thuận thiếu những điều khoản quan trọng, cần thiết, dẫn đến quyền lợi của các bên không được đảm bảo. Trong bài viết kỳ này, TNTP sẽ cung cấp đến bạn đọc một số vấn đề cần lưu ý khi soạn thảo và ra soát các hợp đồng thuê nhà.
1. Xác định thẩm quyền của bên cho thuê nhà
- Một trong những nội dung quan trọng nhất mà bên thuê cần xác định trước khi giao kết hợp đồng thuê nhà là người có thẩm quyền thực hiện việc cho thuê. Để xác định bên cho thuê có được quyền cho thuê nhà hay không, bên thuê nên yêu cầu bên cho thuê cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền cho thuê của bên cho thuê như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hợp đồng thuê nhà với bên thứ ba; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Giấy ủy quyền; …
- Đối với cá nhân, người ký hợp đồng của bên cho thuê có thể là chủ sở hữu hoặc người đại diện theo ủy quyền. Bên thuê cần lưu ý trường hợp nhà thuộc sở hữu của nhiều người thì phải có chữ ký và thông tin nhân thân của tất cả đồng sở hữu. Ví dụ nhà là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình thì phải có đầy đủ chữ ký và thông tin nhân thân của tất cả các thành viên đồng chủ sở hữu.
- Đối với pháp nhân, người ký hợp đồng của bên cho thuê có thể là người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền. Đồng thời, bên thuê cần xác định pháp nhân cho thuê có được quyền cho thuê nhà hay không (tại ngành nghề kinh doanh). Bởi lẽ, doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh là kinh doanh bất động sản mới có quyền cho thuê nhà, ngoại trừ trường hợp tổ chức cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không cần có ngành nghề kinh doanh là kinh doanh bất động sản. Các trường hợp được xem là cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP gồm:
i) Cho thuê nhà là tài sản công.
ii) Cho thuê nhà, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.
iii) Cho thuê nhà do mình đầu tư xây dựng mà không phải dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh. Trong đó, hoạt động đầu tư xây dựng được giải thích cụ thể tại Khoản 20 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 như sau: “20. Hoạt động đầu tư xây dựng là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng.”
2. Thông tin nhà cho thuê
Hợp đồng thuê nhà cần nêu rõ các thông tin về nhà cho thuê như địa chỉ nhà, diện tích sử dụng,… cũng như tình trạng nhà và những trang thiết bị đi kèm.
3. Mục đích thuê nhà
Do mục đích của việc thuê nhà khá đa dạng nên các bên cần quy định mục đích thuê cụ thể và rõ ràng như thuê nhà để ở, thuê để kinh doanh, thuê làm kho,…
4. Thời gian của hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng cần nêu rõ thời gian thuê là bao lâu, thời điểm bắt đầu hợp đồng và thời điểm chấm dứt hợp đồng, thời điểm nhận bàn giao cũng như thời điểm trả nhà. Các bên cũng nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng về việc gia hạn thời gian thuê (nếu có).
5. Giá thuê nhà
Các bên nên quy định về mức đặt cọc thuê nhà và điều kiện để nhận lại cọc sau khi hợp đồng chấm dứt. Hợp đồng thuê nhà cần quy định rõ giá thuê nhà, nghĩa vụ thanh toán giá thuê và thanh toán các khoản phí phát sinh trong thời gian sử dụng bao gồm các loại thuế, phí theo quy định của pháp luật và tiền điện, nước, môi trường,… Đồng thời, bên cho thuê cũng cần quy định hình thức xử lý khi bên thuê không thanh toán giá thuê, các loại thuế, phí đầy đủ và đúng thời hạn như đơn phương chấm dứt hợp đồng, cách thức xử lý các trang, thiết bị của bên thuê trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng,…
6. Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Các bên có thể tham khảo quy định của pháp luật để quy định trong hợp đồng các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo Điều 132 Luật nhà ở 2014, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp sau đây:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
- Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
7. Nghĩa vụ của các bên khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Các bên có thể cân nhắc quy định những nội dung sau trong hợp đồng:
- Mức phạt khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không theo quy định của pháp luật và không theo quy định tại hợp đồng.
- Thời gian thông báo cho bên còn lại về việc chấm dứt hợp đồng.
- Hoàn trả tiền thuê nhà.
- Bồi thường thiệt hại.
Trên đây là những lưu ý của TNTP khi soạn thảo và rà soát hợp đồng thuê nhà. Hy vọng bài viết này có ích với bạn.
Trân trọng.
