Thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong lương lai là việc các bên tiến hành các hoạt động mang tính nghĩa vụ đúng với tính chất đối tượng, thời hạn, phương thức và địa điểm mà nội dung của Hợp đồng. Việc thực hiện này nhằm đáp ứng những quyền và nghĩa vụ tương ứng của mỗi bên trong Hợp đồng. Tuy nhiên việc có thực hiện được đúng và đầy đủ như đã cam kết hay không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Tại bài viết trước TNTP đã đề cập đến những rủi ro khi giao kết Hợp đồng. Trong phần này, chúng tôi sẽ đề cập đến những rủi ro khi thực hiện loại Hợp đồng này.
1. Chủ đầu tư yêu cầu người mua thanh toán vượt quá mức pháp luật cho phép
Theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 về Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:
- Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng;
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Như vậy, người mua có thể căn cứ vào quy định của pháp luật để thực hiện thanh toán Hợp đồng thành nhiều lần. Trường hợp Chủ đầu tư yêu cầu thanh toán vượt quá phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người mua ký bổ sung Phụ lục Hợp đồng nhằm yêu cầu người mua thanh toán bổ sung thì người mua có quyền từ chối yêu cầu này của Chủ đầu tư.
Ngoài ra, đối với vấn đề thanh toán thì việc thỏa thuận sẽ hoàn tất thanh toán 100% giá trị Hợp đồng sau khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi tắt là GCNQSDĐ) có thể giúp người mua tránh được trường hợp người mua đã thanh toán hết nhưng Chủ đầu tư gây khó khăn trong việc hỗ trợ làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
2. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà
Trên thực tế, việc Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn xảy ra khá phổ biến. Ngoài ra chủ đầu tư cũng không muốn bồi thường mà trì hoãn kéo dài, giải thích với bên mua là “thông lệ ngành như vậy”, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Căn cứ theo quy định tại Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền của bên mua và Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong Hợp đồng. Do đó, người mua có quyền yêu cầu Chủ đầu tư giao nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận tại Hợp đồng và yêu cầu Chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do việc giao không đúng thời hạn này với mức bồi thường theo quy định được cụ thể tại Hợp đồng.
Ngoài ra, căn cứ theo điểm h Khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, theo đó, Chủ đầu tư phải buộc hoàn trả Khoản tiền mà người mua đã thanh toán để tiến hành mua bất động sản này nếu người mua có yêu cầu Chủ đầu tư phải hoàn trả và buộc Chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có).
Như vậy trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn, chất lượng theo cam kết tại Hợp đồng, người mua có quyền:
(i) Yêu cầu giao nhà đúng thời hạn; trường hợp giao chậm và người mua đồng ý thì có thể nhận nhà chậm và yêu cầu bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm do việc giao không đúng thời hạn này với mức bồi thường, phạt vi phạm theo quy định được cụ thể tại Hợp đồng; hoặc
(ii) Trường hợp người mua không đồng ý với việc giao chậm, người mua có thể yêu cầu Chủ đầu tư không tiếp tục thực hiện hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu Chủ đầu tư phải hoàn trả lại Khoản tiền mà người mua đã thanh toán cho Chủ đầu tư và bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm (nếu Hợp đồng có quy định).
3. Nhà giao cho người mua bất động sản không đúng cam kết ban đầu
Trên thực tế, có thể xảy ra trường hợp Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, quảng cáo, nhà mẫu; tiện ích và dịch vụ đính kèm như sàn đọng nước, ổ cắm lắp đặt bất hợp lý, không đúng thiết kế, diện tích thực tế nhỏ so với diện tích đã ký tại Hợp đồng,…. Và khi người mua trao đổi về việc này thì Chủ đầu tư nói rằng họ thay đổi các sản phẩm đó tốt hơn hoặc tối thiểu là có chất lượng tương đương, tuy nhiên khi người mua đề nghị được xem bảng kê các vật liệu thay thế cũng như bản đối chiếu chất lượng tương đương như lời đảm bảo nhưng Chủ đầu tư lại từ chối cung cấp.
Trong trường hợp này, do nhà giao không đúng cam kết ban đầu vi phạm quy định tại Điều 12 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 đối với yêu cầu được đặt ra đối với Dự án, người mua có thể yêu cầu Chủ đầu tư tiến hành khắc phục hoặc thương lương về việc giảm giá. Nếu Chủ đầu tư không thể khắc phục được thì người mua có thể yêu cầu Chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do chất lượng không đúng cam kết. Người mua lưu ý trong trường hợp chưa thể thống nhất về việc bồi thường hoặc Chủ đầu tư chưa hoàn thành việc khắc phục đối với lỗi về chất lượng như hai bên đã thỏa thuận thì không tiến hành ký biên bản bàn giao nhà.
Để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình được pháp luật bảo vệ trong quá trình thực hiện Hợp đồng, người mua cần sát sao trong việc yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình đối với Dự án. Như vậy, người mua mới có thể hạn chế tối đa rủi ro.
Trên đây là những chia sẻ pháp lý về rủi ro khi thực hiện Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Hy vọng bài viết này có ích cho các bạn.
Trân trọng.
Tham gia Fanpage Giải quyết tranh chấp và thu hồi nợ để có thêm những thông tin pháp lý bổ ích.
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự
Luật sư: Nguyễn Thanh Hà
Email: ha.nguyen@tntplaw.com
