Trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một trong hai bên có thể thực hiện các hành vi vi phạm hợp đồng như chậm thanh toán, chậm bàn giao, bàn giao không đúng, không đủ,… Việc dự phòng những hành vi vi phạm có thể xảy ra và quy định trách nhiệm của bên vi phạm đối với bên bị vi phạm trong trường hợp này là vô cùng cần thiết. Trong bài viết này, TNTP sẽ trình bày những nội dung cơ bản mà các bên có thể thỏa thuận và quy định về chấm dứt hợp đồng.
1. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng
Hai bên có thể quy định hình thức, cách thức xử lý vi phạm trong các trường hợp sau: i) Bên nhận chuyển nhượng chậm trễ thanh toán tiền; ii) Bên chuyển nhượng chậm trễ bàn giao đất cho bên nhận chuyển nhượng; iii) Trường hợp đến hạn bàn giao đất theo thông báo của bên chuyển nhượng và quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận trong hợp đồng mà bên nhận chuyển nhượng không nhận bàn giao;…
2. Chấm dứt hợp đồng
Hai bên nên thỏa thuận cụ thể các trường hợp chấm dứt hợp đồng và việc xử lý hậu quả khi hợp đồng bị chấm dứt.
• Các trường hợp chấm dứt hợp đồng:
+ Trường hợp đương nhiên chấm dứt: Khi hai bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tương ứng.
+ Chấm dứt theo sự thỏa thuận của hai bên:
Trong trường hợp này, hai bên lập văn bản thỏa thuận cụ thể các điều kiện và thời hạn chấm dứt quan hệ dân sự.
+ Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
Đối với điều khoản này, hai bên cần quy định các trường hợp mà theo đó hành vi vi phạm hợp đồng của một bên sẽ là điều kiện để bên còn lại chấm dứt thực hiện hợp đồng, ví dụ như: i) Bên nhận chuyển nhượng chậm thanh toán tiền nhận chuyển nhượng; ii) Bên chuyển nhượng chậm bàn giao đất; iii) Quyền sử dụng đất thuộc diện đã chuyển nhượng cho người khác hoặc thuộc diện bị cấm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; iv) Bên chuyển nhượng cung cấp thông tin không trung thực về quyền sử dụng đất;…
+ Chấm dứt trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng:
Theo đó, hai bên có thể quy định về việc: Trong trường hợp bên bị tác động bởi sự kiện bất khả kháng không thể khắc phục được để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình trong một thời hạn phù hợp kể từ ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng và hai bên cũng không có thỏa thuận khác thì một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng này và việc chấm dứt quan hệ dân sự này không được coi là vi phạm hợp đồng.
• Xử lý hậu quả do chấm dứt thực hiện hợp đồng:
Khi hợp đồng bị chấm dứt, điều quan trọng nhất là xử lý hậu quả do việc chấm dứt mang lại. Do vậy, các bên nên thỏa thuận kỹ lưỡng về hậu quả mà một hoặc hai bên phải chịu khi hợp đồng chấm dứt, tùy thuộc vào trường hợp chấm dứt như: hoàn trả lại tiền nhận chuyển nhượng, tính lãi, chịu phạt và bồi thường.
3. Giải quyết tranh chấp
Các bên nên thỏa thuận cụ thể cách thức, hình thức giải quyết tranh chấp khi có tranh chấp phát sinh. Đồng thời, các bên cần lựa chọn cơ quan Tòa án hoặc Trọng tài để giải quyết theo quy định pháp luật khi hai bên không thể tự thỏa thuận giải quyết được.
Các bên lưu ý không lựa chọn đồng thời Tòa án và Trọng tài là cơ quan giải quyết tranh chấp bởi tranh chấp chỉ có thể được giải quyết tại một trong hai cơ quan này. Khi lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp, thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp sẽ tuân theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Khi lựa chọn Trọng tài là cơ quan giải quyết tranh chấp, thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp sẽ tuân theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luật Trọng tài thương mại năm 2010, quy chế trọng tài của tổ chức trọng tài giải quyết vụ việc.
Trên đây là nội dung bài viết “Soạn thảo điều khoản phạt vi phạm, chấm dứt và giải quyết tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà TNTP gửi đến bạn đọc. Nếu có bất kỳ vấn đề cần trao đổi nào, vui lòng liên hệ với TNTP để được hỗ trợ tốt nhất.
Trân trọng,
