Hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người mua trong trường hợp có tranh chấp thì các nội dung của Hợp đồng này phải đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, Hợp đồng không bao gồm những điều khoản gây bất lợi cho người mua. Bài viết trước, TNTP đã đề cập điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được phép chào bán. Trong phần này, chúng tôi sẽ đề cập đến những rủi ro khi giao kết Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
1. Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ bị vô hiệu
Chủ thể có thể ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai với người mua chỉ có thể là:
- Chủ đầu tư đối với Dự án; hoặc
- Người/tổ chức được Chủ đầu tư ủy quyền để tiến hành việc kinh doanh bất động sản tại Dự án.
Trường hợp bên bán bất động sản không phải là đối tượng có quyền giao kết hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu kể cả khi đã giao kết. Khi đó quyền và lợi ích hợp pháp của người mua sẽ không được đảm bảo.
Như vậy, người mua cần biết chính xác thông tin về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Gọi tắt là GCNQSDĐ), hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đề xác định bên bán trong hợp đồng chính là người có quyền đối với dự án mà người mua đang có kế hoạch mua.
2. Người mua tự từ bỏ quyền lợi của mình khi có điều khoản bất lợi tại Hợp đồng mua bán bất động sản
Những hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng kí hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung được quy định tại Quyết định số 02/2012/QĐ-TT và Quyết định số 35/2015/QĐ-TT. Theo đó, trường hợp mua bán căn hộ chung cư thì sẽ phải đăng ký Hợp đồng theo mẫu. Trong trường hợp tại Hợp đồng này có điều khoản miễn trách nhiệm của Chủ đầu tư hoặc tăng trách nhiệm, loại bỏ quyền lợi chính đáng của người mua thì điều khoản này sẽ không có hiệu lực.
Như vậy, nếu tại Hợp đồng mua bán bất động sản đã giao kết có những điều khoản như đề cập ở trên thì quyền và lợi ích hợp pháp của người mua vẫn được bảo vệ. Nếu có tranh chấp xảy ra, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu được đảm bảo đầy đủ quyền lợi của mình theo quy định Bộ luật Dân sự và Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Trên thực tế, nếu Hợp đồng có các điều khoản bất lợi như đã đề cập trên, người mua vẫn có quyền yêu cầu Chủ đầu tư đảm bảo các quyền lợi vốn có của mình. Trường hợp Chủ đầu tư không đảm bảo được quyền lợi thì người mua có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền như Hội bảo về quyền lợi người tiêu dùng, Tòa án,… để giải quyết tranh chấp giữa người mua và Chủ đầu tư.
3. Không được cấp GCNQSDĐ sau khi ký Hợp đồng mua bán bất động sản
Đầu tiên, kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không là một trong những yếu tố để hạn chế tối đa rủi ro cho người mua. Việc xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất hay chưa cũng là một vấn đề quan trọng. Hiện nay, nhiều người dân không được cấp GCNQSDĐ vì Chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Trường hợp này người mua cần kiểm tra về tình trạng pháp lý của bất động sản đang có ý định mua. Bên cạnh việc có thể xác định bất động sản này có đủ điều kiện được phép mua bán hay không, người mua còn có thể nắm chắc khả năng được cấp GCNQSDĐ khi chấm dứt Hợp đồng hay không.
4. Bất lợi về giá khi tiến hành mua bán bất động sản
Với thực trạng giá của bất động sản biến đổi từng ngày và một số nơi giá đất có thể tăng 2-3 lần trong thời gian ngắn, việc xác định giá đất khi tiến hành ký Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ có thể giúp người mua đảm bảo được tối đa lợi ích của mình trong quá trình giao dịch.
Về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá tại thời điểm ký kết Hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký Hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký Hợp đồng. Mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua.
Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nên yêu cầu Chủ đầu tư ấn định giá mua bán tại thời điểm ký Hợp đồng. Như vậy, trong trường hợp giá đất biến đổi thì số tiền mà người mua phải bỏ ra để mua bất động sản vẫn không bị biến đổi trong bất kỳ trường hợp nào.
Việc xác lập Hợp đồng mua bán bất động sản là hành vi pháp lý rất quan trọng để có thể làm căn cứ giải quyết trong trường hợp có phát sinh tranh chấp. Việc giao kết Hợp đồng mà không xác định chính xác những vấn đề cần làm rõ như đã nêu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người mua theo quy định của pháp luật.
Trên đây là những chia sẻ pháp lý về 04 rủi ro khi ký kết Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Hy vọng bài viết này có ích cho các bạn.
Trân trọng.
Tham gia Fanpage GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ THU HỒI NỢ để có thêm các thông tin pháp lý bổ ích.
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP và Các Cộng sự
Luật sư: Nguyễn Thanh Hà
Email: ha.nguyen@tntplaw.com
