Tranh chấp trong việc giữ, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư

4 March, 2026 | TNTP LAW | Kiến Thức Pháp Luật

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư là khoản tiền nhằm bảo đảm nhà chung cư được duy trì an toàn, bảo đảm về chất lượng. Tuy nhiên, trong thực tế, tranh chấp liên quan đến việc quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì trong nhà chung cư diễn ra rất phổ biến, kéo dài và gây ảnh hưởng đến quyền lợi cư dân.

Nhà chung cư có thể có một hoặc nhiều chủ sở hữu, nhưng các tranh chấp về quản lý kinh phí bảo trì chủ yếu phát sinh đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Do đó, trong bài viết này TNTP sẽ chỉ tập trung phân tích các vấn đề liên quan đến tranh chấp trong việc giữ, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

1.Quy định pháp luật hiện hành về việc quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì chủ sở hữu, người thuê mua có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở 2023 thì kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Như vậy, kinh phí bảo trì nhà chung cư là khoản tiền mà các chủ sở hữu, người thuê mua trong nhà chung cư có nghĩa vụ đóng góp để bảo trì những khu vực, phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Mức kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua và phải quy định rõ trong hợp đồng.

Việc quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 153 Luật Nhà ở 2023. Theo đó, việc quản lý được chia làm hai giai đoạn như sau:
Giai đoạn trước khi Ban quản trị được công nhận: Trước thời điểm ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, Chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại ngân hàng hoạt động trên địa bàn nơi có nhà chung cư để nhận và quản lý kinh phí bảo trì, đồng thời báo cáo thông tin tài khoản này cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định. Khi ký hợp đồng, người mua, thuê mua có nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì vào đúng tài khoản thanh toán đã được ghi nhận trong hợp đồng mua bán, thuê mua mà Chủ đầu tư đã mở.

Trong giai đoạn này Chủ đầu tư dự án đầu tư không được trích kinh phí bảo trì mà các bên đã nộp để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, trừ trường hợp phát sinh việc bảo trì đối với hạng mục, trang thiết bị đã hết thời hạn bảo hành theo quy định.

Giai đoạn sau khi Ban quản trị được công nhận: Sau khi Ban quản trị được công nhận theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, Ban quản trị sẽ lập tài khoản thanh toán để quản lý kinh phí bảo trì. Đồng thời, Chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ số kinh phí bảo trì đã thu (bao gồm cả lãi phát sinh, nếu có) cho Ban quản trị theo quy định và thực hiện việc đóng tài khoản thanh toán đã mở trước đó.

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, kinh phí bảo trì của nhà chung cư nhiều chủ sở hữu sẽ do Chủ đầu tư quản lý kinh phí bảo trì trước khi Ban quản trị được công nhận và được bàn giao đầy đủ cho Ban quản trị quản lý sau khi Ban quản trị được thành lập.

2.Những tranh chấp phổ biến và nguyên nhân phát sinh tranh chấp

Mặc dù quy định về việc giữ, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì đã được pháp luật quy định tương đối cụ thể và rõ ràng, nhưng trên thực tế tranh chấp vẫn phát sinh phổ biến. Một trong những nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ sự thay đổi của các quy định pháp luật qua từng thời kỳ, cụ thể:
Trước năm 2006, cụ thể là trước khi Nghị định 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực, pháp luật về nhà ở và quản lý, vận hành nhà chung cư còn chưa hoàn thiện, chưa có quy định cụ thể về cơ chế thu, giữ, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì. Trong giai đoạn này, kinh phí bảo trì chủ yếu do Chủ đầu tư trực tiếp thu và quản lý theo thỏa thuận. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp Chủ đầu tư đã sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích, thậm chí cho các hoạt động tài chính khác, dẫn đến mất khả năng hoàn trả. Mặc dù nhiều trường hợp đã có quyết định cưỡng chế bàn giao và xử lý trách nhiệm, nhưng trên thực tế cư dân vẫn là bên chịu thiệt hại lớn nhất do không thể thu hồi lại kinh phí bảo trì đã bị sử dụng sai mục đích.
Trước thời điểm Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, pháp luật chưa quy định đầy đủ về việc báo cáo để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thông qua, giám sát việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì của Ban quản trị nhà chung cư. Từ đây, đã phát sinh không ít tranh chấp liên quan đến việc quản lý sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Tranh chấp do chậm hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì, nhiều Chủ đầu tư sau khi Ban quản trị được thành lập vẫn không thực hiện hoặc trì hoãn việc bàn giao kinh phí bảo trì, với các lý do như chưa quyết toán, chưa thống nhất số liệu, hoặc viện dẫn các chi phí chưa được khấu trừ. Mặc dù pháp luật đã quy định rõ nghĩa vụ bàn giao đầy đủ, kịp thời kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, nhưng hành vi chậm bàn giao hoặc không bàn giao vẫn diễn ra phổ biến và là một trong những nguyên nhân gây ra tranh chấp.
Ngoài ra, một quy định mới của Luật Nhà ở 2023 cũng có thể là nguyên nhân phát sinh tranh chấp. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì. Đây là quy định mới so với Luật Nhà ở 2014 nhằm bổ sung nguồn thu cho quỹ bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện chưa quy định rõ thời điểm nộp, bàn giao khoản tiền này, đồng thời cũng chưa làm rõ căn cứ xác định nguồn thu (tính trên doanh thu hay lợi nhuận), dẫn đến cách hiểu và áp dụng có thể không thống nhất, từ đó tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Có thể thấy, các tranh chấp liên quan đến phát sinh xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, mỗi tranh chấp đều có tính chất và mức độ phức tạp riêng.

3.Lưu ý để hạn chế phát sinh tranh chấp và khi có tranh chấp phát sinh

Để hạn chế tranh chấp trong việc giữ, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì cũng như bảo đảm khả năng xử lý hiệu quả khi tranh chấp đã phát sinh, các bên cần lưu ý một số vấn đề sau:

Hiểu và xác định rõ quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong việc thu, giữ quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư, đặc biệt là các quy định về điều kiện và thời điểm thực hiện việc bàn giao kinh phí bảo trì. Ban quản trị cũng cần chủ động nắm bắt các quy định pháp luật liên quan để yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao ngay khi đủ điều kiện, tránh việc kéo dài thời gian dẫn đến phát sinh các tranh chấp liên quan.
Đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng và tuân thủ đúng quy định trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Việc sử dụng phí bảo trì cần được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và phải được công khai, báo cáo đầy đủ để cư dân biết, xem xét và thông qua tại hội nghị nhà chung cư theo quy định.
Trong trường hợp có dấu hiệu vi phạm cần phản ánh, đề nghị tới cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về nhà ở (VD: Ủy ban nhân dân cấp xã) để xem xét, xử lý theo quy định, tránh việc các bên tự ý thực hiện các biện pháp xử lý không đúng thẩm quyền, từ đó phát sinh vi phạm và tranh chấp.
Trường hợp phát sinh tranh chấp, các bên cần ưu tiên trao đổi, thương lượng trên cơ sở tuân thủ quy định pháp luật. Trường hợp không thể đạt được sự thống nhất, các bên có thể xem xét việc khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tranh chấp trong việc giữ, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp và phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Việc hiểu đúng và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, đồng thời bảo đảm tính minh bạch trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, có ý nghĩa quan trọng trong việc hạn chế phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Trên đây là bài viết “Tranh chấp trong việc giữ, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư” mà TNTP gửi tới Quý bạn đọc. Hy vọng bài viết hữu ích với Quý độc giả.

Trân trọng,

Tin mới