Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư từ tài khoản chung của Chủ đầu tư

12 February, 2026 | TNTP LAW | Kiến Thức Pháp Luật

Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư từ tài khoản chung của Chủ đầu tư là một cơ chế pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ khi Chủ đầu tư không hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định. Cơ chế cưỡng chế này thiết lập quy trình pháp lý rõ ràng, trong đó Uỷ ban nhân dân chịu trách nhiệm thực hiện và phối hợp với tổ chức tín dụng để thu hồi kinh phí bảo trì. Cùng tìm hiểu về quy trình cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật hiện hành thông qua bài viết dưới đây của TNTP.

1.Phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định pháp luật

Phần sở hữu nhà chung cư được chia thành phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ chung cư (“CSH”). Căn cứ theo Khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, các phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm:

Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng theo khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, cùng với nhà sinh hoạt cộng đồng.
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của CSH nhà chung cư;
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho CĐT dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được trích từ 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua hoặc phần diện tích do Chủ đầu tư (“CĐT”) giữ lại theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023. Theo quy định, sau khi Ban Quản trị chung cư (“BQT”) được thành lập, kinh phí bảo trì và lãi phát sinh do CĐT quản lý phải được chuyển giao đầy đủ cho BQT để quản lý, sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.

Như vậy, quỹ bảo trì nhà chung cư là khoản tiền được đóng góp bởi các chủ sở hữu căn hộ để duy tu, sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được trích từ 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua hoặc phần diện tích do CĐT giữ lại theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023.

2.Các trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư

Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì được thực hiện khi CĐT không tự nguyện bàn giao theo thời hạn quy định của Luật Nhà ở. Điều 87 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định ba trường hợp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư như sau:

Trường hợp 1: Cưỡng chế thu hồi từ tài khoản chung của CĐT:

Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư từ tài khoản chung của CĐT áp dụng khi người mua và CĐT đã nộp kinh phí vào cùng một tài khoản trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực. Sau khi hết thời hạn quy định tại khoản 3 Điều 154 Luật Nhà ở mà CĐT không bàn giao, việc cưỡng chế sẽ được thực hiện theo Điều 88 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Cưỡng chế từ tài khoản kinh phí bảo trì

Cưỡng chế bàn giao áp dụng khi người mua và CĐT nộp kinh phí vào tài khoản thanh toán không phải là tài khoản chung nêu tại khoản 1 Điều 87. Tài khoản kinh phí bảo trì này được mở riêng để quản lý nguồn kinh phí theo quy định mới. Nếu CĐT không bàn giao sau thời hạn theo khoản 3 Điều 154 Luật Nhà ở, cưỡng chế bàn giao tài khoản bảo trì sẽ thực hiện theo Điều 89 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Trường hợp 3: CĐT chưa nộp hoặc nộp không đủ kinh phí bảo trì:

Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư từ tài khoản chung của CĐT hoặc tài khoản riêng được áp dụng khi CĐT chưa nộp hoặc nộp không đầy đủ. Trường hợp này liên quan đến căn hộ và phần diện tích khác mà CĐT phải nộp kinh phí bảo trì. Cưỡng chế sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 90 và Điều 91 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thông qua biện pháp kê biên, bán đấu giá tài sản.

3.Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung từ tài khoản chung của CĐT

Căn cứ khoản 3 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP, trách nhiệm tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư hiện nay sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã (“UBND xã”) thực hiện.

Căn cứ Điều 88 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung từ tài khoản chung của CĐT được thực hiện như sau:

Bước 1: BQT đề nghị UBND xã yêu cầu CĐT bàn giao quỹ bảo trì:

BQT gửi văn bản cho UBND xã nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT bàn giao kinh phí bảo trì.
Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản nêu trên, UBND xã kiểm tra và có văn bản yêu cầu CĐT bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT.

Trong trường hợp nhà chung cư có các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của CĐT theo khoản 4 Điều 155 Luật Nhà ở 2023, văn bản phải xác định rõ số tiền kinh phí bảo trì mà CĐT phải nộp và số tiền được giữ lại.

Bước 2: UBND xã ban hành quyết định cưỡng chế:

Hết thời hạn nêu trên mà CĐT vẫn không bàn giao kinh phí bảo trì, BQT có văn bản đề nghị UBND xã ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho BQT.
UBND xã ban hành Quyết định cưỡng chế và gửi đến CĐT, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, ngân hàng nơi CĐT mở tài khoản.

Bước 3: Tổ chức tín dụng thực hiện chuyển khoản kinh phí bảo trì vào tài khoản do BQT mở

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận quyết định cưỡng chế của UBND xã, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản chung của CĐT có trách nhiệm kiểm tra.
Nếu trong tài khoản còn đủ số tiền thì chuyển toàn bộ kinh phí này sang tài khoản do BQT lập để quản lý, sử dụng theo quy định;
Trường hợp tài khoản chung không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao cho BQT thì tổ chức tín dụng chuyển số tiền này vào tài khoản do BQT lập và có văn bản thông báo lại cho UBND xã để thực hiện cưỡng chế bàn giao số tiền còn thiếu theo quy định.
Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của BQT, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho UBND xã, BQT, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và CĐT biết, trong đó nêu rõ số tiền chuyển giao, thời điểm chuyển giao, số tài khoản chuyển giao.

Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư từ tài khoản chung của CĐT được quy định rõ ràng tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, tạo cơ chế pháp lý hiệu quả để bảo vệ quyền lợi của CSH căn hộ và sự minh bạch trong quản lý quỹ bảo trì chung cư.

Trên đây là bài viết của TNTP về “Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư từ tài khoản chung của CĐT”. Hi vọng bài viết sẽ có ích cho độc giả. Trưởng hợp có vấn đề cần trao đổi, đừng ngần ngại liên hệ với TNTP.

Tin mới