Phần sở hữu chung, riêng của nhà chung cư thuộc về những ai?

Tại các thành phố lớn hiện nay, rất nhiều nhà chung cư được xây dựng để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội. Nhà chung cư tuy phục vụ cuộc sống của rất nhiều cư dân khác nhau, nhưng trong nhà chung cư không phải toàn bô phần diện tích đều là phần sở hữu chung để mọi cư dân đều có quyền sử dụng mà còn có các phần diện tích sở hữu riêng thuộc về những chủ sở hữu, sử dụng khác. Trong bài viết này, TNTP sẽ phân tích về những chủ thể có quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu chung, riêng của nhà chung cư.

1.Thế nào là Sở hữu riêng nhà chung cư

Tại Khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 thì phần sở hữu riêng được xác định như sau:

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a)Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b)Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c)Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy có thể thấy phần sở hữu riêng là phần tài sản trong nhà chung cư mà quyền sở hữu được xác định rõ đối với một chủ thể riêng biệt (chủ căn hộ hoặc chủ phần diện tích khác). Theo đó, chủ phần sở hữu riêng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt phần riêng đó (bán, cho thuê, cho mượn, thừa kế, thế chấp, …) trong phạm vi và điều kiện do pháp luật quy định.

Tại Khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 thì phần sở hữu chung được xác định như sau:

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a)Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều 142; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b)Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c)Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d)Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

Như vậy có thể thấy, phần sở hữu chung là phần diện tích trong tòa nhà chung cư mà nhiều chủ thể cùng có quyền sử dụng chung, không thể chia cắt thành từng phần riêng cho từng chủ thể khác. Phần sở hữu chung này bao gồm hệ thống kết cấu chịu lực và toàn bộ các diện tích mà cư dân toàn nhà có thể sử dụng chung, cũng như hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phục vụ hoạt động sinh hoạt công cộng.

2.Phần sở hữu chung, riêng của nhà chung cư thuộc về những ai?

Theo Khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm căn hộ, diện tích khác được công nhận thuộc quyền sở hữu riêng và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với phần diện tích đó. Chủ thể sở hữu phần sở hữu riêng là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức đã được Nhà nước công nhận quyền sở hữu thông qua hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, hoặc các hình thức chuyển nhượng hợp pháp khác. Đối với Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, thì chủ đầu tư chính là chủ sở hữu phần sở hữu riêng đó.

Ngược lại, phần sở hữu chung của nhà chung cư theo khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 bao gồm những khu vực, hạng mục công trình và hệ thống kỹ thuật được thiết kế, xây dựng để phục vụ nhu cầu sử dụng chung của các chủ sở hữu trong tòa nhà, như: kết cấu chịu lực, hành lang, cầu thang, thang máy, sân thượng, nhà sinh hoạt cộng đồng, hệ thống điện – nước – thông tin – phòng cháy chữa cháy và khu để xe máy, xe đạp. Phần sở hữu chung này thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của tất cả các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư. Việc quản lý, sử dụng, bảo trì phần sở hữu chung phải tuân thủ quyết định tập thể của cộng đồng chủ sở hữu, thông qua Ban quản trị nhà chung cư và theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Trên đây là bài viết của luật sư TNTP về chủ đề: “Phần sở hữu chung, riêng của nhà chung cư thuộc về những ai?”. Mong rằng bài viết này đem lại giá trị cho các độc giả.

Trân trọng,