Ngày 18/01/2024, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 với nhiều thay đổi tích cực và có tác động đáng kể đến các quan hệ pháp luật về đất đai. Qua bài viết này, luật sư của TNPT sẽ phân tích những điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 và những thay đổi cho lĩnh vực quản lý đất đai tại Việt Nam.
1. Sửa đổi bổ sung quy định về người sử dụng đất
• Tại Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, trong đó có Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
• Khác với quy định về Người sử dụng đất thì tại Khoản 3, Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 quy định thì Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật này, trong đó có: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân); và Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Luật Đất đai 2024 đã xác định rõ hơn người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cùng với quy định cụ thể tạo điều kiện cho những đối tượng này trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước… tránh được bất cập như trước đây khi muốn sử dụng đất trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên thực hiện giao dịch chuyển nhượng, đã không ít tranh chấp phát sinh từ việc nhờ người đứng tên nhận chuyển nhượng, quản lý quyền sử dụng đất.
2. Khung giá đất được thay bằng bảng giá đất hàng năm
• Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, cụ thể tại Điều 114 quy định về bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.
• Theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Bảng giá đất này sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Và hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh việc xây dựng bảng giá đất theo cách linh hoạt và kịp thời hơn, phản ánh đúng hơn thực tế tại địa phương. Điều này giúp giảm thiểu các tranh chấp và việc lợi dụng giá đất, tạo điều kiện cho một thị trường bất động sản trở nên công bằng và hiệu quả hơn, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của các địa phương.
3. Quy định về bồi thường thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội
• Hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất được quy định tại Khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 thì việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Có thể thấy hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 đa dạng hơn. Hiện nay, người dân có đất thu hồi chỉ được bồi thường về đất cùng mục đích sử dụng hoặc được bồi thường bằng tiền. Ở Luật mới, người dân có thể được bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng, tức là bổ sung thêm hình thức đất đổi đất mà không giới hạn về mục đích sử dụng.
4. Quy định mới đối với chuyển nhượng cho đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
• Theo quy định tại Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2013 thì quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Đồng thời tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 thì trường hợp đất được giao không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khi hết thời hạn được giao thì phải chuyển sang thuê đất;
• Tuy nhiên, theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024, cụ thể là khoản 7 Điều 45 cho phép Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Từ những nội dung trên, có thể thấy Luật Đất đai 2024 đã đánh dấu một bước tiến lớn trong việc cải thiện và điều chỉnh cơ cấu pháp lý liên quan đến quản lý đất đai tại Việt Nam. Luật Đất đai 2024 hứa hẹn mang lại những hiệu quả tích cực cho thị trường bất động sản cũng như đời sống xã hội trong thời đại mới.
Trên đây là bài viết của luật sư TNTP về chủ đề: “Một số điểm nổi bật của Luật đất đai 2024”. Mong rằng bài viết này đem lại giá trị cho các độc giả.
Trân trọng,
