Khi cư dân không đồng ý việc tăng phí dịch vụ: Quyền điều chỉnh mức phí dịch vụ chung cư thuộc về ai?

Trong thực tiễn quản lý, vận hành nhà chung cư, tranh chấp liên quan đến việc tăng phí dịch vụ quản lý vận hành là một trong những mâu thuẫn phổ biến nhất giữa cư dân, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Không ít vụ việc cư dân phản đối gay gắt việc tăng phí, cho rằng việc điều chỉnh này là áp đặt, thiếu minh bạch hoặc không có sự đồng thuận. Vấn đề đặt ra là: Ai có quyền quyết định mức phí dịch vụ chung cư? Việc điều chỉnh mức phí phải tuân theo nguyên tắc và trình tự pháp lý nào?. Trong bài viết này, TNTP sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành để làm rõ thẩm quyền quyết định và cơ chế điều chỉnh mức phí dịch vụ chung cư, qua đó giúp các bên nhận diện đúng quyền, nghĩa vụ và hạn chế phát sinh tranh chấp trong thực tiễn.

1.Phí dịch vụ chung cư là gì?

• Phí dịch vụ chung cư là giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu và người đang sử dụng căn hộ hoặc các phần diện tích khác trong nhà chung cư chi trả nhằm bảo đảm việc điều khiển, duy trì hoạt động, kiểm tra thường xuyên các hạng mục chung của tòa nhà như: thiết bị phòng cháy chữa cháy, máy phát điện, vệ sinh, bảo về, vận hành thang máy, chiếu sáng khu vực chung, chăm sóc cảnh quan, quản lý kỹ thuật và các dịch vụ liên quan khác nhằm bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

Trong đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023, phí dịch vụ chung cư không bao gồm: bảo hiểm cháy, nổ, chi phí bảo trì, trông giữ xe; chi phí năng lượng, nước sinh hoạt; dịch vụ thông tin, truyền hình; thù lao Ban quản trị và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho nhu cầu sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

• Theo quy định tại Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được đóng theo tháng hoặc theo định kỳ để đơn vị quản lý vận hành thực hiện theo nội dung và phạm vi công việc đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Mức phí được tính dựa trên đơn giá dịch vụ quản lý vận hành tính cho mỗi mét vuông (m²), theo đó số tiền phải đóng được xác định bằng cách lấy đơn giá trên mỗi m² nhân với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư. Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

Phí dịch vụ chung cư là nguồn tài chính bảo đảm cho hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư được duy trì liên tục, an toàn và ổn định.

2.Ai có quyền quyết định mức phí dịch vụ chung cư?

Theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở 2023, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư có thẩm quyền quyết định các vấn đề quan trọng liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có mức phí dịch vụ quản lý vận hành. Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp Hội nghị nhà chung cư chưa được tổ chức hoặc không đủ điều kiện tiến hành, do đó việc xác định phí dịch vụ được thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 151 Luật Nhà ở 2023 như sau:

• Đối với nhà chung cư chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu: Mức phí dịch vụ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ giữa chủ đầu tư và cư dân.
• Đối với nhà chung cư đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư: Phí dịch vụ chung cư được thực hiện theo thỏa thuận và thống nhất giữa Hội nghị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên Hội nghị nhà chung cư có quyền thỏa thuận và quyết định phí dịch vụ nhà chung cư. Sau khi được thỏa thuận và thống nhất, Ban quản trị nhà chung cư sẽ đại diện ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với đơn vị quản lý vận hành.

3.Việc tăng phí dịch vụ có bắt buộc phải được cư dân đồng ý không?

• Do phí dịch vụ được thực hiện theo sự thỏa thuận và thống nhất giữa đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư, nên việc điều chỉnh tăng phí dịch vụ cũng sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên. Thỏa thuận này có thể được các bên ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ ban đầu hoặc được thống nhất bổ sung trong quá trình thực hiện hợp đồng, trên cơ sở nghị quyết hợp lệ của Hội nghị nhà chung cư.

Như vậy, việc tăng hoặc điều chỉnh phí dịch vụ về bản chất phải được cư dân thông qua tại Hội nghị nhà chung cư theo đúng trình tự. Việc tăng phí dịch vụ thể được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành từ ban đầu hoặc được xem xét, thông qua bổ sung trong quá trình thực hiện hợp đồng khi có phát sinh nhu cầu điều chỉnh.

Do đó, trong quá trình đàm phán, thống nhất và ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, cư dân cần đặc biệt lưu ý đến các điều khoản về mức phí, nguyên tắc điều chỉnh phí, thời điểm và điều kiện điều chỉnh, cũng như trình tự, thẩm quyền thông qua việc tăng phí.

Như vậy, việc tăng phí dịch vụ phải được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên hoặc được Hội nghị nhà chung cư thông qua theo đúng trình tự thủ tục.

4.Cư dân nên làm gì khi chung cư tăng phí dịch vụ

• Trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc điều chỉnh phí nhưng đơn vị quản lý vận hành hoặc Ban quản trị tự ý tăng phí dịch vụ, thì hành vi này có thể bị xem là vi phạm thỏa thuận dịch vụ hoặc thực hiện không đúng thẩm quyền của Ban quản trị. Trong các trường hợp này, cư dân có quyền kiến nghị, yêu cầu tổ chức Hội nghị nhà chung cư, khiếu nại đến cơ quan nhà nước hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
• Tuy nhiên, nếu như phương án tăng phí hoặc cơ chế điều chỉnh phí đã được Hội nghị nhà chung cư đã thông qua hợp lệ và nội dung này đã được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ, thì việc một số cư dân sau đó không đồng ý hoặc phản đối việc áp dụng mức phí theo thỏa thuận không làm mất hiệu lực của nghị quyết hoặc hợp đồng đã được thông qua đúng quy định. Khi đó, việc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán phí dịch vụ có thể bị xem là hành vi vi phạm thỏa thuận. Việc cư dân tiếp tục cản trở, gây khó khăn cho hoạt động quản lý, vận hành trên cơ sở phản đối không có căn cứ pháp lý cũng có thể phải chịu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Như vậy, cư dân cần chủ động sử dụng đúng các biện pháp để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình. Đồng thời, cần tôn trọng và thực hiện các nghị quyết, thỏa thuận đã được thông qua hợp lệ.

5.Một số lưu ý pháp lý để hạn chế tranh chấp

Để hạn chế các tranh chấp phát sinh liên quan đến phí dịch vụ chung cư, việc điều chỉnh mức phí cần được thực hiện trên cơ sở minh bạch và đúng quy định pháp luật và thỏa thuận giữa các bên. Trước hết, phương án tăng phí phải được bảo đảm công khai, minh bạch và căn cứ công việc thực tế để các bên thỏa thuận và thống nhất.

Bên cạnh đó, Ban quản trị cần thực hiện đầy đủ việc lấy ý kiến cư dân, tổ chức Hội nghị nhà chung cư đúng thẩm quyền, trình tự và điều kiện theo quy định, bảo đảm việc tăng phí dịch vụ được thông qua hợp lệ trước khi triển khai.

Việc điều chỉnh mức phí dịch vụ chung cư không thể được thực hiện đơn phương mà phải dựa trên thỏa thuận hợp pháp giữa các bên và đồng thuận của cộng đồng cư dân. Vì vậy, để hạn chế tranh chấp, các bên cần bảo đảm tính minh bạch, tuân thủ đúng quy trình và tôn trọng vai trò quyết định của Hội nghị nhà chung cư nhằm bảo đảm hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư được duy trì ổn định.

Trên đây là bài viết “Khi cư dân không đồng ý việc tăng phí dịch vụ: Quyền điều chỉnh mức phí dịch vụ chung cư thuộc về ai?” mà TNTP gửi tới Quý bạn đọc. Hy vọng bài viết hữu ích với những ai đang quan tâm tới vấn đề này.

Trân trọng,