Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua đang nhận được sự qaun tâm rất lớn của các chủ thể, bao gồm ban quan lý, nhà đầu tư, môi giới bất động sản, chủ đầu tư và các chủ thể khác. Bên cạnh sự kế thừa các nội dung của Luật kinh doanh Bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã có những điểm mới, điểm tối ưu đáng chú ý. Theo đó, bằng bài viết này, TNTP trân trọng gửi tới Quý bạn đọc một số điểm mới, nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
1. Luật kinh doanh bất động sản 2023 thu hẹp phạm vi điều chỉnh
• Căn cứ Điều 1 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về phạm vi điều chỉnh đã bổ sung các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản như: Bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập; bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công; bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp; cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở,…
• Như vậy, có thể thấy, Luật kinh doanh bất động sản 2023 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật kinh doanh bất động sản 2014. Điều đó giúp quy định tại Luật này không chồng chéo với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thi hành án dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư,…
2. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
2.1. Điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản
Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung một số điều kiện như: Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu, phân bổ vốn chủ sở hữu để bảo đảm tỷ lệ tối thiểu trên tổng vốn đầu tư dự án trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án.
Quy định chặt chẽ hơn nhằm sàng lọc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đủ năng lực tài chính để tham gia thị trường, một phần hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.
2.2. Thay đổi điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản
Điểm chú ý Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đối với cá nhân là quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ các quyền về kinh doanh bất động sản, mua, thuê, thuê mua bất động sản như cá nhân trong nước
Như vậy, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam ( giữ quốc tịch Việt Nam) có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam trong nước.
3. Sửa đổi, bổ sung để quy định chặt chẽ các điều kiện, thực hiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong trong tương lai.
3.1 Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
Ngoài các quy định tại Luật KDBĐS 2014 đã quy định các điều kiện để Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh thì điểm c, khoản 2, Điều 14 Luật KDBĐS 2023 quy định thêm nội dung sau “ Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh”
Bổ sung quy định trên giúp nhà nước kiểm soát hạn chế các trường hợp chủ đầu tư trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
3.2 Quy định điều khoản bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• Điều khoản Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Điều 26 Luật KDBĐS 2023.
Theo đó, Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
• Ngoài ra, điều khoản quy định thêm về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cho phép khách hàng được lựa chọn việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo cam kết.
Quy định mới này vừa đảm bảo chặt chẽ, vừa linh hoạt cho các bên thỏa thuận, khách hàng được lựa chọn, quyết định việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.
4. Bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản
Luật KDB ĐS 2014 cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án bất động sản nếu đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Nhìn chung Luật KDBĐS 2013 vẫn giữ nguyên các quy định Luật KDB ĐS 2014 về thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án dự án đầu tư. Tuy nhiên, Luật KDBĐS 2024 Bổ sung quy định về trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
5. Siết chặt quy định việc phân lô, bán nền
Căn cứ Điều 31, Luật KDBĐS 2023 quy định về việc không được tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây: (1) Thuộc khu vực phường, quận , thành phố của đô thị; loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III; (2) Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, quy địng mới đã siết chặt việc phân lô, bán nền với cả khu vực phường của đô thị loại III.
6. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản phải chuyển khoản
• Căn cứ Điều 48 Luật KDBĐS 2023 quy định Thanh toán trong Kinh doanh bất động sản, theo đó “2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.”
Như vậy, Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng. Theo đó, luật mới đã từng bước hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản để kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật như trốn thuế, rửa tiền.
• Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Luật KDBĐS 2023 chưa quy định trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì phải bắt buộc nhận tiền thanh toán qua nhân hàng.
Trên đây là một số điểm mới nổi bật của Luật kinh doanh bất động sản 2023, TNTP hi vọng bài viết sẽ hữu ích cho Quý đọc giả.
Trân trọng.
