Đâu là phần sở hữu riêng của nhà chung cư?
Trong thực tế xã hội hiện nay, nhiều tranh chấp giữa các phần sở hữu chung và riêng phát sinh trên thực tế vẫn diễn ra phổ biến do nhiều yếu tố khác nhau như: thiết kế kỹ thuật phức tạp, sự thiếu minh bạch của chủ đầu tư, hợp đồng mua bán không rõ ràng, và thực tiễn vận hành không thống nhất. Trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ phân tích về Phần sở hữu riêng của nhà chung cư để giúp các bạn đọc có thêm một góc nhìn về nội dung này.
1.Khái niệm phần sở hữu riêng của nhà chung cư
- Theo quy định tại Khoản 20 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.
- Tại Khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, và tại Điều 144 có đề cập đến Phần sở hữu riêng đối với chỗ để xe của nhà chung cư.
Như vậy từ những quy định trên có thể thấy Phần sở hữu riêng nhà chung cư đã được pháp luật quy định rất cụ thể tại Luật Nhà ở 2023. Các Phần sở hữu riêng này thuộc quyền sở hữu của những chủ sở hữu khác nhau cùng tồn tại trong nhà chung cư, được phân loại khác nhau như: Phần diện tích trong căn hộ, hoặc phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư. Ngoài ra, một trong những khu vực quan trọng là chỗ để xe nhà chung cư cũng đã được quy định rõ về quyền sở hữu, sử dụng với các đối tượng chủ sở hữu nằm ngoài phần diện tích sử dụng chung của nhà chung cư.
2.Phân tích cụ thể
a.Các Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư
- Tại Khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung của nhà chung cư.
Có thể thấy quy định này có ý nghĩa khẳng định căn hộ với toàn bộ không gian bên trong, các phòng chức năng, tường ngăn không chịu lực, sàn, trần, cùng ban công và lô gia gắn liền – là tài sản thuộc quyền sở hữu riêng đầy đủ của chủ sở hữu. Đây là không gian riêng được xác định cụ thể trong nhà chung cư và đảm bảo quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với căn hộ theo quy định của pháp luật.
Việc pháp luật quy định “phần diện tích khác” trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng nếu phù hợp hồ sơ pháp lý dự án và hợp đồng mua bán thể hiện tính linh hoạt trong đáp ứng mục đích sử dụng ngày càng đa dạng của các loại hình căn hộ mới hiện nay.
Ngoài các phần diện tích sử dụng, thì các hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư như: hệ thống điện, dây cáp viễn thông, đường ống nước trong phạm vi căn hộ, các thiết bị kỹ thuật phục vụ nhu cầu sinh hoạt riêng—đều thuộc quyền sở hữu và định đoạt của chủ căn hộ. Các trang thiết bị này thể hiện rõ tính độc lập và riêng biệt cho chủ sở hữu và được tách biệt về mặt kỹ thuật khỏi hệ thống sử dụng chung của tòa nhà.
b.Chỗ để xe
Điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ về chế độ sở hữu đối với chỗ để xe trong nhà chung cư và phân định cụ thể giữa phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Đối với phần sở hữu riêng, Điều 144 xác định rằng các chỗ để xe ô tô có vị trí xác định, được thiết kế để bán hoặc cho thuê riêng theo hồ sơ dự án và được ghi nhận trong hợp đồng thì thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ đầu tư.
Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư, không được coi là phần sở hữu riêng.
Như vậy có thể thấy trong nhà chung cư thì chỗ để xe ô tô có thể trở thành phần sở hữu riêng nếu được bán hoặc cho thuê đối với các chủ sở hữu nhà chung cư, và chi phí phần để xe này phải được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chung cư.
Trên đây là bài viết của luật sư TNTP về chủ đề: “Đâu là phần sở hữu riêng của nhà chung cư? Mong rằng bài viết này đem lại giá trị cho các độc giả.
Trân trọng,
