Tiếp nối phần đầu của bài viết chia sẻ quan điểm của luật sư TNTP về: “Có thể thu hồi tiền đặt cọc khi mua Dự án Bất động sản hay không?”. Trong bài viết này, TNTP sẽ tiếp tục phân tích về các nội dung của Hợp đồng mua bán đối với dự án Bất động sản tại Việt Nam, và tập trung vào các Hợp đồng mua bán đối với dự án Bất động sản hình thành trong tương lai, đây là loại Hợp đồng mua bán Bất động sản chính được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
1. Bất động sản hình thành trong tương lai
Theo quy định của pháp luật thì tài sản hình thành trong tương lai” gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo quy định này thì tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất mà chỉ gồm nhà ở và công trình xây dựng.
Do đó, đối tượng của Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai sẽ là nhà ở, căn hộ được chuyển nhượng quyền sở hữu. Nhà đầu tư sẽ chỉ nhìn thấy dự án mình muốn mua trên các bản vẽ thiết kế hoạch mô hình mô phỏng, các dự án này phần lớn là chưa hoàn thiện, thậm chí nhiều trường hợp chưa được thi công và mới chỉ nằm“trên giấy”. Tuy nhiên, so với các dự án Bất động sản đã hoàn thành thì các Bất động sản hình thành trong tương lai lại có mức giá hấp dẫn và khả năng sinh lời cao hơn do vẫn chưa có nhiều người biết đến, hơn nữa ở giai đoạn này thì nhà đầu tư rất quan tâm do họ có thể lựa chọn những ví trí đắc địa và đem lại giá trị cao nhất.
2. Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai
a) Các nội dung chính của Hợp đồng
Tương tự như Hợp đồng mua bán Bất động sản đã được hình thành, Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai vẫn bao gồm các nội dung bắt buộc như:
(i) Tên, địa chỉ của các bên;
(ii) Các thông tin về bất động sản;
(iii) Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iv) Phương thức và thời hạn thanh toán;
(v) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
(vi) Bảo hành;
(vii) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
(viii) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
(ix) Phạt vi phạm hợp đồng;
(x) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
(xi) Giải quyết tranh chấp;
(xii) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Có thể thấy nội dung cần có trong Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai không khác biệt so với Hợp đồng mua bán Bất động sản đã được hình thành. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý trước khi tiến hành đặt cọc, hay thanh toán bất cứ khoản tiền nào cho Chủ đầu tư thì phải xác định Bất động sản hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện để mở bán hay chưa, nếu không, nhà đầu tư hoàn toàn có thể sẽ phải gánh chịu các rủi ro ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình.
b) Điều kiện mở bán Bất động sản hình thành trong tương lai
Cụ thể theo quy định của pháp luật thì để có thể mở bán Bất động sản hình thành trong tương lai, Dự án phải đủ các điều kiện sau:
(i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và
(ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Trong trường hợp Bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện để mở bán thì Chủ đầu tư không được phép huy động vốn dưới bất cứ hình thức nào từ khách hàng. Do đó, nếu Chủ đầu tư yêu cầu Nhà đầu tư thực hiện thanh toán khi Bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán thì đây là hành vi huy động vốn trái phép.
3. Được phép thu hồi tiền cọc khi mua dự án Bất động sản hình thành trong tương lai không?
Có thể thấy trong trường hợp Bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán thì việc chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn đối với các nhà đầu tư là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều Chủ đầu tư biết rõ việc nhận tiền cọc như vậy là trái phép nhưng đã tiến hành nhiều biện pháp để biến hành vi huy động vốn thành các giao dịch dân sự không vi phạm, bao gồm các Hợp đồng, thỏa thuận dịch vụ. Theo đó, các Hợp đồng, thỏa thuận dịch vụ sẽ có nội dung cam kết rằng Chủ đầu tư sẽ cung cấp các dịch vụ hỗ trợ khách hàng đến khi bất động sản đủ điều kiện mở bán và Chủ đầu tư và Nhà đầu tư có thể giao kết Hợp đồng mua bán Bất động sản hình thành trong tương lai. Sau đó, Chủ đầu tư sẽ đề nghị khách hàng thanh toán “Phí dịch vụ” đối với công việc này dựa tên Hợp đồng, thỏa thuận dịch vụ, và thông thường thí mức Phí dịch vụ này sẽ không được hoàn lại nhà đầu tư trong bất cứ trường hợp nào.
Có thể thấy về bản chất, nhiều Chủ đầu tư đã thực hiện việc huy động vốn trái phép thông qua một giao dịch dân sự khác, tuy nhiên rất khó để các cơ quan có thẩm quyền tiến hành việc xử lý các hành vi vi phạm và bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư do giao dịch dân sự này không trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật, và hơn hết là Nhà đầu tư đã tự nguyện giao kết các giao dịch bất lợi với chính mình nên khiến họ khó có thể bảo vệ quyền lợi khi đã “bút sa gà chết”.
Tuy nhiên, trường hợp Nhà đầu tư có đủ chứng cứ xác định Chủ đầu tư khi đã tiến hành huy động vốn trái phép khi Bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán có thể liên hệ với các công ty luật để hỗ trợ tiến hành tố cáo hoặc khởi kiện Chủ đầu tư đến các cơ quan giải quyết tranh chấp. Bằng kinh nghiệm trong quá trình làm việc và kiến thức pháp lý, các công ty luật sẽ có khả năng xác định hành vi phạm của Chủ đầu tư (nếu có) để hỗ trợ Nhà đầu tư thu hồi lại các khoản tiền đặt cọc để mua dự án Bất động sản hình thành trong tương lai.
Trên đây là bài viết của luật sư TNTP trả lời cho câu hỏi: “Có thể thu hồi tiền đặt cọc khi mua Dự án Bất động sản hay không? Các quan điểm trên dựa trên kinh nghiệm thực tế trong các vụ việc TNTP đã giải quyết. Mong rằng bài viết này có ích với các độc giả.
Trân trọng,
