Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì: Cưỡng chế bàn giao như thế nào?

24 February, 2026 | TNTP LAW | Kiến Thức Pháp Luật

Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì chung cư là dạng tranh chấp phát sinh thường xuyên trong thực tiễn quản lý, vận hành nhà chung cư tại Việt Nam. Thực tế cho thấy không ít chủ đầu tư chậm trễ hoặc không thực hiện nghĩa vụ bàn giao quỹ bảo trì, trực tiếp xâm phạm quyền quản lý, sử dụng phần sở hữu nhà chung cư của các chủ sở hữu căn hộ. Bài viết dưới đây từ TNTP sẽ phân tích các quy định về việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư theo quy định pháp luật hiện hành.

1.Kinh phí bảo trì chung cư do ai quản lý?

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư được hình thành từ khoản đóng góp bắt buộc của các chủ sở hữu căn hộ. Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư (“CĐT”) có trách nhiệm thu và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong giai đoạn đầu. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được trích từ 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua hoặc phần diện tích do CĐT giữ lại theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023.

Sau khi Ban quản trị nhà chung cư (“BQT”) được thành lập, theo quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Nhà ở 2023, CĐT có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì cho BQT. Từ thời điểm này, BQT chính thức trở thành chủ thể quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì để thực hiện các hoạt động duy tu, sửa chữa phần sở hữu chung của tòa nhà.

Trong trường hợp CĐT không thực hiện nghĩa vụ bàn giao kinh phí bảo trì theo đúng thời hạn, BQT có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế bàn giao. Căn cứ khoản 3 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (“Nghị định 140”), trách nhiệm tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư hiện nay sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã (“UBND xã”) thực hiện.

2.Cưỡng chế bàn giao kinh phí từ tài khoản chung của chủ đầu tư

Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản chung của CĐT áp dụng cho trường hợp người mua, thuê mua căn hộ và CĐT đã nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào cùng một tài khoản của CĐT trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành.

Căn cứ Điều 88 Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 hướng dẫn Luật Nhà ở (“Nghị định 95”) và khoản 3 Điều 12 Nghị định 140, BQT sẽ gửi văn bản cho UBND xã nơi có nhà chung cư yêu cầu CĐT bàn giao kinh phí bảo trì. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản nêu trên, UBND xã kiểm tra và có văn bản yêu cầu CĐT bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT.

Hết thời hạn nêu trên mà CĐT vẫn không bàn giao kinh phí bảo trì, BQT có văn bản đề nghị UBND xã ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho BQT. Quyết định này được gửi cho tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản chung của CĐT để thực hiện chuyển tiền trực tiếp sang tài khoản của BQT.

3.Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đã lập

Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản riêng áp dụng trong trường hợp người mua, thuê mua căn hộ và CĐT đã nộp kinh phí bảo trì vào tài khoản thanh toán không phải tài khoản chung quy định tại khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023.

Căn cứ Điều 89 Nghị định 95 và khoản 3 Điều 12 Nghị định 140, CĐT không bàn giao kinh phí bảo trì chung cư sau khi có yêu cầu bằng văn bản của UBND xã sẽ bị cưỡng chế bàn giao thông qua tổ chức tín dụng. Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận được quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản chung của CĐT có nghĩa vụ chuyển toàn bộ kinh phí trong tài khoản này sang tài khoản do BQT lập để quản lý, sử dụng theo quy định.

Sau khi hoàn tất chuyển giao, tổ chức tín dụng phải thông báo bằng văn bản cho UBND xã, BQT, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và đồng thời đóng tài khoản kinh phí bảo trì mà CĐT đã mở, đảm bảo không phát sinh giao dịch trái phép.

4.Cưỡng chế bàn giao kinh phí từ tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư

Cưỡng chế bàn giao kinh phí từ tài khoản kinh doanh của CĐT được áp dụng trong trường hợp tài khoản chung của CĐT không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao cho BQT.

Căn cứ Điều 90 Nghị định 95 và khoản 3 Điều 12 Nghị định 140, quy trình cưỡng chế bàn giao từ tài khoản kinh doanh bắt đầu bằng việc BQT đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính đối với CĐT theo quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Trong thời hạn tối đa 10 ngày kể từ khi có quyết định xử lý mà CĐT vẫn không bàn giao kinh phí bảo trì, BQT có quyền đề nghị UBND xã kiểm tra và yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh của CĐT và số tiền có trong tài khoản này.

Căn cứ thông tin tổ chức tín dụng cung cấp, UBND xã có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển số kinh phí bảo trì phần sở hữu chung mà CĐT phải bàn giao từ tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh sang tài khoản của BQT, bảo đảm quyền quản lý phần sở hữu nhà chung cư theo luật định.

Trường hợp CĐT chưa nộp hoặc nộp không đầy đủ kinh phí bảo trì, cơ quan có thẩm quyền có thể tiếp tục áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản.

5.Cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư

Cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của CĐT là biện pháp cuối cùng được áp dụng khi đã thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì tại các trường hợp nêu trên mà BQT vẫn chưa nhận đủ số tiền theo quy định tại Điều 153 Luật Nhà ở.

Căn cứ Điều 91 Nghị định 95 và khoản 3 Điều 12 Nghị định 140, việc cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của CĐT thực hiện như sau:

BQT có văn bản đề nghị UBND xã cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của CĐT để thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
Việc cưỡng chế bàn giao hoặc kê biên tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và pháp luật về kê biên tài sản.
UBND xã chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi cộng với chi phí tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá.
Việc bán đấu giá tài sản để thu hồi kinh phí bảo trì được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Số tiền thu được sau bán đấu giá được ưu tiên dùng để bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu nhà chung cư cho BQT. Phần chênh lệch, nếu có, được hoàn trả cho CĐT theo đúng trình tự pháp luật.

Như vậy, CĐT không bàn giao kinh phí bảo trì chung cư có thể bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế bàn giao từ tài khoản chung, tài khoản kinh phí bảo trì, tài khoản kinh doanh, cho đến kê biên bán đấu giá tài sản. Trong đó, cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của CĐT là biện pháp cưỡng chế ở mức độ cao nhất, chỉ được áp dụng khi các hình thức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bằng tiền từ các tài khoản tại tổ chức tín dụng của CĐT đều không bảo đảm thu hồi đủ kinh phí bảo trì theo quy định pháp luật.

Trên đây là bài viết của TNTP về chủ đề “Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì: Cưỡng chế bàn giao như thế nào?”. Hi vọng bài viết có ích với Quý độc giả. Trường hợp có vấn đề cần hỗ trợ, đừng ngần ngại liên hệ với TNTP.

Trân trọng,

Tin mới