Bất động sản hình thành trong tương lai là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn hiện nay, một trong những ưu điểm của loại hình bất động sản này là giá trị tương đối rẻ vì vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc hoàn thiện thủ tục pháp lý. Nhiều chủ đầu tư thường thu hút người mua từ rất sớm và yêu cầu đặt cọc tiền mua đất với mức giá càng trở nên hấp dẫn khi người mua nhanh tay đặt cọc. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư thường yêu cầu người mua phải đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai trái với điều kiện quy định của pháp luật. Trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ phân tích và trả lời câu hỏi: “Bất động sản hình thành trong tương lai được huy động vốn khi nào?”
1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định của pháp luật, bất động sản hình thành trong tương lai mà cụ thể là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Như vậy, khác với các loại bất động sản có sẵn hoặc đã hoàn tất việc xây dựng, bất động sản hình thành trong tương lai chưa được hình thành, chưa được xây dựng hoặc mới chỉ nằm trên dự án. Do đó, ngoài việc là một kênh đầu tư tiềm năng, loại hình bất động sản này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu người mua không có sự kiểm tra kỹ lưỡng về uy tín của dự án cũng như chủ đầu tư vì hầu như mọi viễn cảnh về lợi nhuận từ dự án bất động sản hình thành trong tương lai đều chỉ nằm trên số liệu và chưa thể được kiểm chứng.
2. Thế nào là huy động vốn đối với Bất động sản hình thành trong tương lai?
Theo quy định tại Nghị định 99/2015 NĐ-CP hướng dẫn chi tiết vấn đề trong việc thi hành Luật Nhà về việc huy động vốn trong hoạt động phát triển nhà ở thương mại như sau bao gồm 02 hình thức chính là: (i) Huy động vốn qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; và (ii) Huy động vốn bằng hình thức thu tiền trước tiền của người mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc huy động vốn phải đảm bảo đúng mục đích và đáp ứng đủ các điều kiện của chủ đầu tư về điều kiện được mở bán bất động sản. Ngoài ra chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật, thậm chí là xử lý hình sự.
3. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được huy động vốn
Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản, điều kiện để huy động vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai là khi bất động sản đủ điều kiện được mở ban, bao gồm:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Như vậy, để một bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán thì cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Khi đó, nếu chủ đầu tư mở bán một dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì sẽ phải cung cấp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công được phê duyệt và giấy phép xây dựng (đối với các trường hợp đặc thù). Việc một dự án bất động sản hình thành trong tương lai được mở bán khi chưa có đủ các điều kiện nêu trên đều là trái với quy định của pháp luật, và việc chủ đầu tư huy động vốn của người mua khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật là hành vi huy động vốn trái phép.
4. Huy động vốn trái phép trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Thực tế cho thấy rất nhiều chủ đầu tư đã huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật, tuy nhiên các chủ đầu tư này đã tìm cách “lách luật” bằng nhiều thủ thuật khác nhau, điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi hợp pháp của những người mua, cụ the là thông qua bên thứ ba đe giao dịch với khách hàng
Trong trường hợp này, các chủ đầu tư sẽ không trực tiếp giao dịch với khách hàng để ký kết các hợp đồng mà thông qua các bên thứ ba, thường là bên môi giới bất động sản. Việc thực hiện huy động vốn được thông qua các giao dịch dân sự với hình thức thu phí dịch vụ môi giới để đánh tráo khái niệm “ Khoản tiền đặt cọc để mua bất động sản”. Biến các giao dịch với bản chất huy động vốn trở thành các giao dịch dân sự thông thường để che giấu việc huy động vốn trái phép theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Các hợp đồng này thường ràng buộc chặt chẽ nghĩa vụ thanh toán của khách hàng và thường không cho phép người mua được nhận lại tiền cọc cho đến khi hoàn tất dịch vụ, hoặc các điều khoản phạt tiền nếu người mua muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trường hợp nhận thấy những bất ổn của Hợp đồng dịch vụ, ví dụ như việc dự án bất động sản chưa hoàn thiện đúng theo tiến độ đã cam kết của chủ đầu tư; hoặc quá thời hạn mở bán nhưng dự án vẫn chưa hoàn thiện để mở bán,… người mua sẽ muốn chấm dứt Hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên lúc này, người mua sẽ vấp phải những điều khoản bất lợi của Hợp đồng dịch vụ, lâm vào hoàn cảnh tiến thoái lưỡng nan khi không thể rút tiền cọc do các ràng buộc của Hợp đồng. Còn nếu chờ đợi thì người mua cũng không biết phải chờ đến khi nào chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán.
Do đó, người mua cần cẩn trọng trước khi quyết định ký hợp đồng đặt cọc hoặc các hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có vấn đề và có khả năng chưa đủ điều kiện mở bán vì các chủ đầu tư thường tiến hành hoạt động huy động vốn trái phép thông qua những ưu đãi hấp dẫn.
Trên đây là những chia sẻ của TNTP để trả lời câu hỏi: “Bất động sản hình thành trong tương lai được huy động vốn khi nào?”. Mong rằng bài viết này có ích với các độc giả trong quá trình làm việc và đầu tư.
Trân trọng,
