Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những phương thức phổ biến mà bên vay lựa chọn để thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của mình để vay tín dụng từ ngân hàng. Trên thực tế diễn ra nhiều tranh chấp xuất phát từ bên vay không thanh toán hoặc thanh toán không đủ cho ngân hàng trong thời gian dài, dẫn đến việc ngân hàng khởi kiện bên vay tới Tòa án yêu cầu được giải quyết. Tuy nhiên, trong quá trình Hợp đồng thế chấp đang có hiệu lực thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên vay bị thu hồi hoặc hủy bỏ. Những sự việc tương tự xảy ra khá nhiều trên thực tế và Án lệ số 36/2020/AL là một ví dụ điển hình để Tòa án áp dụng trong thực tiễn xét xử đối với những vụ án có nội dung tương tự. Trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ bình luận và làm rõ hơn nội dung của Án lệ số 36/2020/AL này.
1. Tóm tắt sự việc
a) Ngày 22-3-2010, Ngân hàng V ký kết Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Theo đó, Ngân hàng V cho ông C, bà T vay 900.000.000 đồng, lãi suất trong hạn 12%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn; thời hạn vay 12 tháng.
Để bảo đảm cho khoản vay thì ông C, bà T đã thế chấp tài sản là quyền sử dụng thửa đất diện tích 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004) theo Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010. Giao dịch bảo đảm đã được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã B ngày 19-3-2010.
b) Sau khi vay tiền, ông C, bà T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với ngân hàng V. Vì vậy, Ngân hàng V khởi kiện yêu cầu ông C và bà T trả toàn bộ số nợ 1.449.537.500 đồng (trong đó 900.000.000 đồng tiền gốc và 549.537.500 tiền lãi tạm tính đến ngày 17-7-2013 và lãi phát sinh đến ngày trả nợ).
c) Trong quá trình Hợp đồng thế chấp đang có hiệu lực thì Ủy ban nhân dân thị xã B ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND ngày 31 -8-2011 thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493. Tuy nhiên, Ngân hàng V xác định dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 không còn nhưng quyền sử dụng diện tích 2.400m2 đất mà ông C, bà T nhận chuyển nhượng trước đây (sau Khi điều chính theo thực tế) đã hoàn thành nên vẫn có giá trị bảo đảm cho khoản vay của ông C, bà T. Ngân hàng V sẽ đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B ưu tiên phát mãi thanh toán cho Ngân hàng V.
d) Bị đơn là ông Nguyễn Văn C trình bày: ông xác nhận các thông tin về Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp như Ngân hàng V trình bày là đúng. Sau Khi vay, ông đã thanh toán cho Ngân hàng V một phần nợ lãi là 122.775.000 đồng, chưa thanh toán tiền gốc và ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng V.
e) Ông và bà T đã khởi kiện vụ án hành chính đối với Quyết định số 3063/QĐ-UBND ngày 31-8-2011 của Ủy ban nhân dân thị xã B. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều không chấp nhận yêu cầu của ông, bà nên ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật vì tài sản bảo đảm hiện nay không còn.
f) Tại Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013, Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã quyết định:
• Buộc ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T phải trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần V – Chi nhánh B số tiền 1.449.537.500 đồng, trong đó 900.000.000 đồng tiền gốc và tiền lãi là 549.537.500 đồng.
• Tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 được ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần V – Chi nhánh B với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T về việc thế chấp diện tích đất 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B (nay là Ủy ban nhân dân thành phố B) cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T vô hiệu. Do đó, không có giá trị đảm bảo việc thanh toán nợ cho Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 ngày 22-3-2010.
g) Ngày 23-12-2013, Ngân hàng Thương mại cổ phần V – Chi nhánh B có đơn kháng cáo.
h) Tại Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 48/2014/KDTM-PT ngày 15-8-2014, Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
• Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng Thương mại cổ phần V – Chi nhánh B; giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng Thương mại cổ phần V – Chi nhánh B về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng đối với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T.
– Buộc ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T phải trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần V – Chi nhánh B số tiền 1.449.573.500 đồng, trong đó tiền gốc là 900.000.000 đồng và tiền lãi là 549.573.500 đồng.
– Tuyên bố hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 ký kết giữa Ngân hàng Thương mại cổ phần V – Chi nhánh B với ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T về việc thế chấp diện tích 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 5 xã H, thị xã B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B (nay là thành phố B) cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T vô hiệu. Không có giá trị đảm bảo việc thanh toán nợ cho hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 ngày 22-3-2010.
i) Sau khi xét xử phúc thẩm, Ngân hàng V có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên.
j) Ngày 15-8-2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 48/2014/KDTM-PT của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh về phần tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 vô hiệu; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy một phần Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm nêu trên và hủy một phần Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 04/2013/KDTM-ST ngày 10-12-2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về phần tuyên bố Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 vô hiệu; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
k) Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận Kháng nghị của Chánh án nhân dân tối cao.
2. Nhận định của Tòa án
• Ngân hàng V và ông Nguyễn Văn C cùng xác nhận giữa Ngân hàng V và ông Nguyễn Văn C, bà Vũ Thị T có ký kết Hợp đồng tín dụng số 10.36.0015 ngày 22-3-2010 và Hợp đồng thế chấp số 10.36.0015 ngày 18-3-2010. Tài sản thế chấp là diện tích đất 3.989,7m2 thuộc thửa đất số 12, tờ bản đồ số 05 xã H, thị xã B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 đứng tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Tài sản được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã B ngày 19-3-2010. Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm c khoản 1 Điều 10 và điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, việc thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên là đúng quy định của pháp luật.
• Nội dung án lệ: Ngày 31-8-2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 do Ủy ban nhân dân thị xã B cấp ngày 14-7-2004 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị T. Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà T. Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng này.
Mặt khác, trước Khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền, gần nhất là ngày 19-3-2010. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng.
• Tại Công văn số 887/CNVPĐK-ĐKCG ngày 28-3-2017, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B xác định: Sau khi Ủy ban nhân dân thị xã B ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND về việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493 và Bản án hành chính phúc thẩm số 01/2013/HC-PT ngày 04-01-2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có hiệu lực pháp luật thì Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B đã có các Quyết định Thi hành án theo các bản án dân sự đã có hiệu lực pháp luật mà bà Trần Thị Ngọc H có nghĩa vụ phải Thi hành. Theo đó, đã tổ chức bán đấu giá tài sản diện tích 2.741,1m2 đất thuộc thửa 386 tờ bản đồ số 05 xã H. Ông Bùi Văn C1 là người trúng đấu giá quyền sử dụng diện tích 2.747,1m2 đất. Ngày 14-3-2016, Ủy ban nhân dân thành phố B đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CA959055 đối với diện tích trúng đấu giá nêu trên cho ông Bùi Văn C1.
• Do vậy, để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các đương sự, Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần phải căn cứ khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự để đưa Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, bà Trần Thị Ngọc H, ông Bùi Văn C1 và Ủy ban nhân dân thành phố B vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mới giải quyết toàn diện và triệt để vụ án.
3. Bình luận Án lệ
• Về đối tượng của Hợp đồng thế chấp:
– Theo quy định tại Luật Đất đai 2003, để có thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) phải thỏa mãn đầy đủ 04 điều kiện:
(i) Đất thế chấp phải có Giấy chứng nhận QSDĐ;
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Đất còn thời hạn sử dụng và chỉ thế chấp QSDĐ trong thời hạn sử dụng và chỉ thế chấp QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất còn lại.
– Theo định nghĩa của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ của người có QSDĐ (Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 va Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ diễn ra khi người sử dụng đất đã có QSDĐ và chỉ được áp dụng đối với những chủ thẻ có QSDĐ. Điều này cũng có nghĩa là trên thực tế sẽ có những chủ thể có QSDĐ nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Như vậy về bản chất, không phải đến khi chủ thể được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì chủ thể đó mới có QSDĐ. QSDĐ của chủ thể có thể đã phát sinh trước khi chủ thể được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
– Theo nội dung ghi nhận của Án lệ, QSDĐ mới là đối tượng của quan hệ thế chấp QSDĐ. Vấn đề quan trọng là cần phải xác định bên thế chấp có QSDĐ và còn QSDĐ sau khi Giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi hay không? Nội dung nhận định của giám đốc thẩm đã khẳng định: “… Việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận QSDĐ không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng” của bên thế chấp. Hệ quả của việc này xảy ra chỉ khi việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận QSDĐ “do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ”. Thêm nữa, QSDĐ của bên thế chấp trong vụ án này vẫn còn tồn tại. Đặc biệt, nội dung Án lệ đã nêu rõ giao dịch “đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về hợp đồng chuyển nhượng này”. Khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không bị cho là vô hiệu thì QSDĐ của bên nhận chuyển quyền (là bên thế chấp) vẫn được ghi nhận.
Như vậy, trên đây là cơ sở để Án lệ khẳng định là QSDĐ của bên thế chấp “không bị mất đi”.
• Về hiệu lực của Hợp đồng thế chấp:
– Việc xác định hiệu lực của Hợp đồng thế chấp trong trường hợp này nhằm ghi nhận nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của các bên, đặc biệt, tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đều nhận định rằng Hợp đồng thế chấp trong trường hợp này là vô hiệu.
– Tại Khoản 1 Điều 411 Bộ luật Dân sự 2005 (“BLDS”) quy định “trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu”. Nội dung quy định này cũng đã được BLDS 2015 nhắc lại tại Khoản 1 Điều 408. Đối chiếu vụ việc với quy định cũng sẽ nhận thấy vụ việc này không thuộc tình huống áp dụng của Điều luật. Khi giao kết hợp đồng, vợ chồng ông C và bà T, thậm chí cả Ngân hàng V đều không biết việc thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ xảy ra trong tương lai. Quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 411 BLDS 2005 cũng không tương thích vì Giấy chứng nhận QSDĐ trong trường hợp này bị thu hồi với lý do là sai sót về mặt diện tích. Có nghĩa là QSDĐ còn lại sau khi điều chỉnh chính là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bị đơn (nếu hợp đồng thế chấp được xác định là có hiệu lực).
Có thể thấy điều kiện tiên quyết để tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là “đối tượng không thể thực hiện được”phải xuất hiện ngay từ thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, theo nội dung vụ việc, do Giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi xảy ra sau thời điểm các bên giao kết Hợp đồng thế chấp và trên thực tế, tranh chấp về thế chấp QSDĐ phát sinh sau khi hợp đồng thế chấp đã được ký kết nên hợp đồng thế chấp vẫn có giá trị pháp lý.
Như vậy, có thể thấy quyết định giám đốc thẩm của hội đồng thẩm phán TAND tối cao không công nhận bản án sơ thẩm và phúc thẩm khi các bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn hợp lý.
Trên đây là bài viết của TNTP về “Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ”. Chúng tôi mong bài viết này sẽ giúp ích cho các quý bạn đọc.
Trân trọng,
