Đất đai là một trong những đối tượng tranh chấp phổ biến hiện nay. Trong số đó có tranh chấp về việc cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài hiện vẫn đang diễn ra tại nhiều địa phương. Trong quá trình sử dụng đất, người được “nhờ” quản lý hoặc “mượn” đất đã tôn tạo đất, xây dựng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai quyền sử dụng đất mà người được Nhà nước giao đất không biết hoặc không có ý kiến gì. Thông thường, những tranh chấp này bắt nguồn từ khoảng thời gian Nhà nước vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp luật và thực hiện chính sách giao đất cho người dân để an cư, sinh sống ổn định vào những năm 1970. Vì vậy, Án lệ số 33/ được ban hành như một cách giải thích và áp dụng cho những tranh chấp tương tự xảy ra. Trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ bình luận và làm rõ hơn nội dung của Án lệ số 33/2020/AL này.
1. Tóm tắt sự việc
(a) Cụ Lê Ngọc U và cụ Bùi Thị T quê ở thôn Đ, xã Đ1, huyện P, tỉnh Hưng Yên. Cụ U và cụ T có một người con là ông Lê Ngọc H là chồng của bà Bùi Thị P. Năm 1973, cụ U về quê xin Ủy ban nhân dân xã Đ1 cấp cho 01 thửa đất ở diện tích 1.079m2 tại thôn Đ, xã Đ1, huyện P, tỉnh Hưng Yên.
(b) Năm 1976, ông H về quê xây một ngôi nhà ba gian mái bằng, một gian gác và toàn bộ công trình phụ gồm bếp, giếng, nhà tắm, nhà vệ sinh trên thửa đất trên để cho cụ U và cụ T khi đó đã nghỉ hưu về quê ở. Cụ U và cụ T ở tại nhà đất đó một thời gian thì chuyển vào trong làng tại nhà.
(c) Năm 1977, cụ Lê Ngọc C1 là em trai của cụ U mượn nhà, đất trên cho con trai là ông Lê Ngọc T2 ở nhờ.
(d) Ngày 22-01-1994, cụ T chết và ngày 20-12-1995 cụ U chết đều không để lại di chúc. Theo bà P trình bày thì trước lúc cụ T qua đời có giao cho bà P giữ tờ giấy xã giao đất cho cụ U ở thôn Đ năm 1973, nhưng năm 2008 xảy ra trận lũ lịch sử ở Lạng Sơn, nhà bà P bị ngập nước nên toàn bộ giấy tờ cá nhân đều bị hư hỏng hết.
(e) Năm 2008, ông Lê Ngọc T2 gặp ông H đề nghị viết giấy ủy quyền để ông T2 nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất để mở đường 38B. Tháng 6-2009, ông H chết không để lại di chúc nhưng có dặn lại mẹ con bà P về quê đòi lại nhà, đất cho ông T2 mượn.
(f) Bà P và các con là anh Lê Ngọc T1 và chị Lê Thị Thanh X khởi kiện yêu cầu gia đình ông T2 trả lại toàn bộ nhà, đất và 398.638.000 đồng tiền đền bù Khi Nhà nước thu hồi đất năm 2008.
(h) Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DS-ST ngày 31-3-2015, Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ đã quyết định:
• Giao cho ông Lê Ngọc T2 và bà V đang quản lý, sử dụng theo số liệu đo đạc thực tế ngày 08-8-2014 là 990m2; trong đó: đất ở là 816m2; đất ao là 174m2 (có sơ đồ kèm theo), ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất được giao tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định của pháp luật đất đai.
• Nhà ở, các công trình xây dựng, cây cối, hoa màu nằm trên thửa đất là thuộc sở hữu của ông T2, bà V.
• Buộc ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V phải thanh toán trả cho chị Lê Thị Thanh X và anh Lê Ngọc T1 giá trị di sản mà chị X và anh T1 được hưởng thừa kế của cụ Lê Ngọc U và cụ Bùi Thị T số tiền là 191.864.200 đồng (Một trăm chín mốt triệu tám trăm sáu mươi bốn nghìn hai trăm đồng).
(i) Ngày 15-4-2015, bị đơn ông Lê Ngọc T2 kháng cáo một phần bản án.
(j) Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 25/2017/DS-PT ngày 28-9-2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên quyết định: Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 01/2015/DS-ST ngày 31-3-2015 của Tòa án nhân dân huyện Phù Cừ, tỉnh Hưng Yên như sau:
• Giao cho ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V diện tích 621,2 m2 thửa đất số 117, tờ bản đồ số 15, bản đồ 299 lập năm 1981 thôn Đ, xã Đ1, huyện P đứng tên cụ Lê Ngọc U.
• Giao cho chị Lê Thị Thanh X, anh Lê Ngọc T1, bà Bùi Thị P (tên gọi khác: Bùi Thị Hương P) diện tích 369m2 (trong đó có 174,2m2 đất ao) tại thửa đất số 117, tờ bản đồ số 15, bản đồ 299 lập năm 1981 thôn Đ, xã Đ1, huyện P, đứng tên cụ Lê Ngọc U, cùng tài sản trên đất là 01 nhà xây cấp bốn lợp tôn, 01 kho lán, 01 chuồng chăn nuôi, tường bao phía tây trên diện tích đất được giao. Bà Bùi Thị P quản lý cả phần tài sản của chị Lê Thị Thanh X và anh Lê Ngọc T1 (việc giao đất, tài sản, kích thước có sơ đồ cụ thể kèm theo).
• Bà Bùi Thị P (tên gọi khác: Bùi Thị Hương P) phải thanh toán trả lại cho ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V giá trị công trình trên đất được giao số tiền là 47.068.000 đồng (Bốn mươi bảy triệu không trăm sáu mươi tám nghìn đồng).
• Buộc ông Lê Ngọc T2 và bà Doãn Thị V phải thanh toán trả cho bà Bùi Thị P, chị Lê Thị Thanh X và anh Lê Ngọc T1 giá trị di sản mà bà P, chị X và anh T1 được hưởng thừa kế của cụ Lê Ngọc U và cụ Bùi Thị T số tiền là 199.319.000 đồng (Một trăm chín mươi chín triệu ba trăm mười chín nghìn đồng).
(k) Ngày 25-10-2017, ông Lê Ngọc T2 có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.
2. Nhận định của Tòa án
• Căn cứ lời khai của các bên đương sự đều thừa nhận diện tích đất thuộc thửa số 31, tờ bản đồ số 269 tại thôn Đ, xã Đ1, huyện P, tỉnh Hưng Yên có nguồn gốc do Ủy ban nhân dân xã Đ1 cấp cho cụ Lê Ngọc U từ năm 1973. Thửa đất này hiện do ông Lê Ngọc T2 đang quản lý, sử dụng và ông T2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Vợ chồng cụ U ở một thời gian ngắn tại ngôi nhà trên đất thì chuyển lên Lạng Sơn ở cùng với vợ chồng bà P, cho gia đình cụ C1 mượn nhà đất trên để cho ông T2 ở. Trong khi đó, ông T2 và cụ S (là vợ của cụ C1) không thừa nhận mượn nhà, đất của cụ U mà cho rằng do gia đình cụ C1 vì chưa đủ điều kiện cấp đất giãn dân nên nhờ cụ U đứng đơn xin cấp đất hộ cho gia đình cụ C1, cụ C1 là người trực tiếp nhận đất và cho vợ chồng ông T2 ở; đồng thời xuất trình xác nhận của những người nhận vượt đất, xây nhà và các công trình trên đất của ông T2 để chứng minh. Căn cứ vào bản xác nhận của những người làm chứng, biên bản thẩm định gạch nhà của ông T2 với gạch do bà P mang từ Lạng Sơn về để đối chiếu có cơ sở xác định nhà và các tài sản trên đất là của gia đình ông T2 tạo lập.
• Đối với diện tích đất tranh chấp: Bà P và ông T2 đều không đưa ra được các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất tranh chấp. Tuy nhiên, căn cứ vào lời khai của các bên đương sự, biên bản xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Đ1, ông Tạ Quang H (là cán bộ địa chính Hợp tác xã Đ1 năm 1960-1978) có cơ sở xác định năm 1973 cụ Lê Ngọc U được Ủy ban nhân dân xã Đ1 cấp đất. Tại biên bản xác minh với cán bộ địa chính xã Đ1 thể hiện cụ U đứng tên chủ sử dụng thửa đất tranh chấp trên Bản đồ giải thửa năm 1981 và Sổ mục kê năm 1982, ông Lê Ngọc T2 đứng tên chủ sử dụng Bản đồ địa chính xã năm 1998 và sổ mục kê năm 1998. Thực tế gia đình cụ U và ông H không sinh sống tại đất này mà gia đình ông T2 quản lý, sử dụng từ năm 1975 đến nay và nộp thuế nhà đất. Ông Tạ Quang H là người giao đất cho cụ U cũng xác nhận cụ U không sử dụng mà do ông T2 sử dụng, sau đó một thời gian cụ U lại xin mảnh đất khác vì mảnh xin trước đây ông T2 đã sử dụng và Hợp tác xã lại cấp cho cụ U thửa đất thứ 2 (hiện ông B – em ông T2 đang sử dụng).
• Nội dung án lệ: Mặc dù cụ U là người được cấp đất, nhưng sau khi được cấp đất cụ U đã không sử dụng đất mà cho ông T2 sử dụng từ năm 1975 đến nay. Trong quá trình sử dụng đất, gia đinh cụ C1 và ông T2 đã phải thuê người vượt lấp để tôn nền, xây dựng và sửa chữa nhà nhiều lần, cụ U và ông H đều biết việc vượt lấp, sửa chữa và xây dựng nhà nhưng không có tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã Đ1 và những người làm chứng là những người sống ở địa phương đều xác định cụ U và ông H không về ở, không xây dựng nhà. Sau khi vợ chồng cụ U chết, ông H cũng có bản cam kết xác nhận cụ U không về ở được nên giao lại quyền sử dụng thửa đất trên cho ông T2, gia đình không có ý kiến gì về thửa đất đó. Như vậy, cụ U là người được giao đất, nhưng cụ U không sử dụng mà cho ông T2 quản lý, sử dụng thửa đất này từ sau Khi cụ U được giao đất (năm 1974) đến nay.
Quá trình sử dụng đất, ông T2 đã xây dựng nhà ở ổn định, đăng ký kê khai và nộp thuế quyền sử dụng đối với thửa đất này nên theo quy định của pháp luật đất đai thì ông T2 thuộc trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc cụ U không sử dụng đất nhưng có tên trên Bản đồ giải thửa 299 và sổ mục kê năm 1982 là không chính xác và không phải là căn cứ để xác định cụ U là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất này. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào việc cụ U được cấp đất để xác định thửa đất tranh chấp là của vợ chồng cụ U để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và trích một phần công sức cho ông T2 là không đúng.
3. Bình luận Án lệ
• Tòa án đã căn cứ vào những chi tiết sau để đưa ra phán quyết:
(i) Sau khi được cho phép “mượn” đất, Bị đơn là ông T2 đã trực tiếp sử dụng đất và nhiều lần thuê người san lấp đất, xây dựng và sửa chữa nhà ở trên đất. Gia đình ông H biết toàn bộ quá trình này nhưng không có ý kiến gì về những việc làm của Bị đơn;
(ii) Ông T2 đã chủ động đăng ký, kê khai và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đất cho Nhà nước;
(iii) Ông H viết giấy cam kết có nội dung là giao lại quyền sử dụng thửa đất cho ông T2, gia đình ông H không có ý kiến gì về thửa đất đó;
Như vậy, Tòa án đã xem xét và cân nhắc dựa trên ý chí thực tế của mỗi bên mà không căn cứ hay phụ thuộc vào nguồn gốc đất được Nhà nước giao cho đối tượng nào hay bản đồ giải thửa, sổ mục kê thể hiện chủ sử dụng đất tại thời điểm đó. Án lệ đã cho thấy những giấy tờ này chỉ là hình thức giúp cung cấp và xác thực thông tin khi cần thiết và là công cụ giúp Nhà nước quản lý về đất đai. Do đó, những giấy tờ này không phải căn cứ chính xác để giải quyết trong khi chúng mâu thuẫn và sai lệch so với thực tế sử dụng đất.
• Đồng thời, Tòa án đã căn cứ vào Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật, theo đó, Bị đơn đáp ứng đủ 04 điều kiện:
(i) Ngay tình;
(ii) Liên tục;
(iii) Công khai; và
(iv) Trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản.
Do vậy, dù ông T2 không có căn cứ pháp luật về việc được giao đất hay là người có quyền sử dụng đất nhưng ông T2 đã chiếm hữu và sử dụng thửa đất một cách “ngay tình”. Ông T2 đã xây nhà và sinh sống ổn định (“liên tục”) từ khi “mượn” đất từ năm 1974 cho đến khi phát sinh tranh chấp (“thời hạn 30 năm”), có chính quyền địa phương và nhiều người làm chứng việc gia đình ông T2 sinh sống trên thửa đất (“công khai”). Phán quyết của Án lệ có đủ nền tảng pháp lý để khẳng định tư cách người chiếm hữu ngay tình của ông T2 và ông T2 thuộc trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, có thể thấy Án lệ số 33/2020/AL đã giúp pháp luật về đất đai được hoàn thiện hơn và bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ sử dụng đất ngay tình khi chưa có căn cứ pháp luật về quyền sử dụng đất. Qua đó, chúng ta có thể thấy Án lệ đã bảo vệ và ưu tiên ý chí thực tế của các bên nhằm giải quyết những tranh chấp bắt nguồn từ thời điểm Nhà nước giao đất những năm 1970.
Trên đây là bài viết “Án lệ số 33/2020/AL về trường hợp cá nhân được nhà nước giao đất nhưng không sử dụng mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, lâu dài” của TNTP. Chúng tôi hy vọng bài viết sẽ giúp ích cho các bạn đọc.
Trân trọng,
