Hàng ngày, chúng ta thường sinh sống, sinh hoạt hay vui chơi, mua sắm trong các công trình xây dựng từ nhà ở căn hộ, chung cư cho đến trung tâm thương mại, các công trình mang tính chất giải trí, … Để có những công trình xây dựng này, bên giao thầu (hay còn gọi là chủ đầu tư) và bên nhận thầu (hay còn gọi là nhà thầu) đã cùng hợp tác và ký các Hợp đồng xây dựng quy định cụ thể các hạng mục công trình và các điều khoản quan trọng để đảm bảo quá trình các bên tham gia thi công đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng công trình. Vì vậy, trong bài viết này, luật sư của TNTP sẽ làm rõ những điều cần biết về Hợp đồng xây dựng để giúp các bạn đọc và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thi công công trình có thể tham khảo.
1. Hợp đồng xây dựng là gì?
• Theo Khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2024, Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
• Cụ thể, bên giao thầu là chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư hoặc tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là tổng thầu hoặc nhà thầu chính khi bên giao thầy là chủ đầu tư, hoặc là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính, hoặc có thể là liên danh các nhà thầu.
Như vậy, chủ thể tham gia giao kết Hợp đồng xây dựng bao gồm bên giao thầu và bên nhận thầu với đối tượng của hợp đồng là thực hiện công việc thi công xây dựng một công trình nào đó với các hạng mục cụ thể.
2. Đặc điểm của Hợp đồng xây dựng
Hợp đồng xây dựng có những đặc điểm riêng như sau:
• Đối tượng của Hợp đồng xây dựng rất đa dạng, tùy thuộc vào hoạt động xây dựng sẽ có đối tượng hợp đồng tương ứng. Ví dụ, đối tượng của Hợp đồng thi công xây dựng là thi công hạng mục phần ngầm, phần hoàn thiện, phần lắp đặt thiết bị, …
• Bên nhận thầu thường được lựa chọn theo phương thức đấu thầu vì giá trị hợp đồng thường rất lớn. Để đảm bảo tính cạnh tranh, công bằng và minh bạch, bên giao thầu thường sử dụng phương thức đấu thầu để lựa chọn được nhà thầu có năng lực phù hợp nhất.
• Hợp đồng xây dựng có rất nhiều hoạt động với các nội dung đa dạng và phức tạp. Để đảm bảo tiến độ, chất lượng công trình, bên giao thầu có thể chia nhỏ công việc để giao cho nhiều bên nhận thầu khác nhau có chuyên môn về một hạng mục nhất đinh. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên nhận thầu có thể cần sự trợ giúp của bên thứ ba. Bên thứ ba có thể là nhà thầu phụ, nhà cung cấp, các nhà thầu liên danh, đơn vị tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế, …
3. Nội dung của Hợp đồng xây dựng
Hợp đồng xây dựng phải có các tiêu chí theo quy định tại Khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng 2014 như sau:
• Căn cứ pháp lý áp dụng;
• Ngôn ngữ áp dụng;
• Nội dung và khối lượng công việc;
• Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao;
• Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng;
• Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng;
• Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng;
• Điều chỉnh hợp đồng xây dựng;
• Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng xây dựng;
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, thưởng và phạt vi phạm hợp đồng;
• Tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng;
• Giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng;
• Rủi ro và bất khả kháng;
• Quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng; và
• Các nội dung khác có liên quan.
Ngoài các nội dung trên, Hợp đồng xây dựng cần lưu ý quy định cụ thể nội dung và trách nhiệm của tổng thầu xây dựng. Các điều khoản cần được quy định rõ ràng để tránh xảy ra những sai sót làm phát sinh tranh chấp trong tương lai, làm ảnh hướng tiến độ thi công và thiệt hại cho các bên.
4. Hiệu lực pháp lý của Hợp đồng xây dựng
• Trước hết, Hợp đồng xây dựng chỉ có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
– Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
– Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng;
– Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định pháp luật.
• Về thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng (đóng dấu nếu có) hoặc thời điểm vụ thể khác do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng xây dựng và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).
Như vậy, để Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý thì bên giao thầu, bên nhận thầu và các bên có liên quan phải đảm bảo các điều kiện cấu thành của loại hợp đồng này gồm thỏa mãn về mặt nội dung và thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng. Đồng thời, chỉ khi Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý thì mới phát sinh quyền và nghĩa vụ, hợp đồng xây dựng ngoài ra còn có quy định cơ quan giải quyết tranh chấp giữa các bên trong trường hợp các bên phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện Hợp đồng.
Qua những phân tích trên, có thể thấy tầm quan trọng của việc quy định cụ thể nội dung Hợp đồng xây dựng để đảm bảo đối tượng của hợp đồng được triển khai đúng tiến độ, đảm bảo quyền lợi của mỗi bên cũng như tránh các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.
Trên đây là bài viết của luật sư TNTP về “Những điều cần biết về hợp đồng xây dựng – Đặc điểm, nội dung và hiệu lực pháp lý của Hợp đồng xây dựng”. Hy vọng bài viết này sẽ giúp các bạn đọc có thể hiểu rõ hơn về các nội dung của Hợp đồng xây dựng.
Trân trọng,
