Việc đặt cọc khi mua bất động sản là một điều kiện mà gần như mọi người mua đều phải thực hiện, tuy nhiên không phải mọi người mua đều biết rằng để được nhận tiền đặt cọc từ người mua, những bên kinh doanh bất động sản hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện chặt chẽ theo quy định của pháp luật. Trường hợp người mua tiến hành đặt cọc cho những dự án hoặc chủ đầu tư không đáp ứng được các điều kiện này thì nhiều khả năng sẽ gặp các rủi ro. Trong bài viết sau, luật sư của TNTP sẽ đưa ra những lưu ý khi đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai để giúp những người mua có thể đảm bảo lợi ích của mình.
1. Điều kiện để nhà đầu tư được quyền nhận tiền đặt cọc
Pháp luật không quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc trong giao dịch bất động sản, tuy nhiên để chủ đầu tư có quyền nhận bất cứ khoản tiền nào từ người mua liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản thì dự án bất động sản hình thành trong tương lai này cần đủ điều kiện mở bán, cụ thể:
Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản, điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:
(i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và
(ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh sau khi tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy, đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ có quyền nhận tiền cọc từ người mua chỉ khi dự án bất động sản này đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật. Trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện để mở bán nhưng chủ đầu tư hoặc các đơn vị bán dự án đã tiến hành việc đề nghị người mua phải đặt cọc hay thanh toán một phần giá trị của bất động sản đều là hành vi trái pháp luật.
Do đó, người mua trước khi tiến hành bất cứ việc thanh toán nào với chủ đầu tư hoặc bất cứ bên trung gian nào cần yêu cầu cung cấp các tài liệu chứng minh viẹc dự án bất động sản đã có đủ điều kiện mở bán để đảm bảo quyền lợi của mình, hạn chế rủi ro đối với những dự án không rõ ràng, chưa đủ điều kiện mở bán.
2. Một số thủ thuật chủ đầu tư nhận tiền trái phép từ người mua
Tuy pháp luật đã quy định cụ thể về các điều kiện chủ đầu tư được phép nhận tiền, huy động vốn từ người mua, nhưng nhiều chủ đầu tư đã “lách luật” bằng các thủ thuật khác nhau để hợp pháp hóa các giao dịch vốn pháp luật không cho phép. Một số thủ thuật thường thấy của các chủ đầu tư để nhận tiền của người mua trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán là đề nghị khách hàng giao kết các loại hợp đồng dịch vụ với bản chất huy động vốn.
Theo đó, chủ đầu tư hoặc một bên thứ ba sẽ đề nghị người mua ký nhiều loại hợp đồng như văn bản thỏa thuận, góp vốn, hứa mua hứa bán, tư vấn đầu tư, hợp đồng cung cấp dịch vụ mua bán bất động sản, theo đó người mua đồng ý cam kết, sử dụng dịch vụ tư vấn/ hỗ trợ mua bán bất động sản với một khoản tiền nhất định. Tuy về nội dung thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật, nhưng bản chất của loại hợp đồng này là nhằm mục đích huy động vốn, nhận tiền từ người mua trước khi bất động sản đủ điều kiện để mở bán.
Nhiều người mua sau khi được các chủ đầu tư hoặc bên môi giới tư vấn thường không nghi ngờ các hợp đồng dịch vụ như vậy, vì về mặt pháp lý thì các hợp đồng này không thuộc các trường hợp bị cấm theo quy định của pháp luật, và người mua cũng nhận thức được rằng để đảm bảo việc mua bán bất động sản thì cẩn phải đặt cọc. Khi đó người mua và chủ đầu tư/bên môi giới đã thỏa thuận về một giao dịch dân sự không bị hạn chế bởi luật. Tuy nhiên dưới góc nhìn của chúng tôi, các giao dịch dân sự này có khả năng là các giao dịch dân sự nhằm che dấu việc huy động vốn trái phép của chủ đầu tư và tiềm ần nhiều rủi ro cho khách hàng. Vì việc thu phí khách hàng dưới bất cứ hình thức nào trước khi dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán đều có thể nhằm mục đích huy động vốn cho chính dự án đó, chủ đầu tư khi đó có thể tùy ý sử dụng các khoản tiền này để đầu tư vào các dự án khác hoặc thậm chí là có thể dẫn đến các hành vi lừa đảo. Do đó người mua cần kiểm tra điều kiện mở bán và xác thực các tài liệu do chủ đầu tư, bên môi giới cung cấp, cũng như cần xác nhận với các cơ quan có thẩm quyền để phòng tránh nguy cơ rủi ro khi đầu tư vào những dự án không đủ điều kiện hoặc có khả năng lừa đảo.
Trên đây là bài viết dưới góc nhìn của luật sư TNTP đưa ra những lưu ý giúp những người mua có thể đảm bảo lợi ích của mình khi tiến hành việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Mong rằng bài viết này sẽ đem lại giá trị cho các độc giả.
Trân trọng,
