Gần đây mọi người đang có xu hướng đầu tư bằng việc mua căn hộ của chủ đầu tư, rồi giao chủ đầu tư đứng ra cho thuê căn hộ nhằm sinh lời. Tuy nhiên, trong khi mua bán căn hộ, ngoài các nội dung cam kết về lợi ích được nhận từ chủ đầu tư, chủ sở hữu cần lưu ý về hình thức của các cam kết này. Dưới đây sẽ cung cấp về nội dung: Thu nhập cam kết trong giao dịch mua bán căn hộ
Tình huống:
- Công ty X là một công ty cổ phần hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh, quản lý nhà ở, bất động sản. Theo Giấy chứng nhận đầu tư và Quyết định phê duyệt dự án của Ủy ban Nhân dân Thành phố Y, Công ty X được phép đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý đối với Dự án Z. Dự án Z là một dự án quần thể khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp có quy mô lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển dịch vụ du lịch, lữ hành của Thành phố Y.
- Vào năm 2017, Ông A ký Hợp đồng mua bán nhà ở (“Hợp đồng”) với Công ty X, theo đó Ông A đồng ý mua và Công ty X đồng ý bán căn hộ thuộc Dự án Z. Theo Hợp đồng này, điều kiện Ông A phải tuân theo khi giao kết Hợp đồng là sau khi Ông A nhận bàn giao căn hộ, Ông A sẽ phải đưa căn hộ mà mình là chủ sở hữu cho Công ty X hoặc một bên thứ ba do Công ty X chỉ định để quản lý cho thuê theo một chương trình cho thuê. Tại Hợp đồng, Ông A và Công ty X thừa nhận rằng Dự án chỉ có mục đích phát triển du lịch, lưu trú nghỉ dưỡng; không hình thành khu dân cư và đơn vị ở. Nghĩa là, Ông A chỉ được kinh doanh, khai thác căn hộ cho thuê, cung cấp dịch vụ lưu trú và nghỉ dưỡng thông qua việc đưa căn hộ tham gia chương trình cho thuê căn hộ.
- Ông A và Công ty X thống nhất rằng không phụ thuộc vào thực tế kết quả kinh doanh khai thác của chương trình cho thuê căn hộ, Công ty X bảo đảm trong vòng 10 năm kể từ ngày Ông A thanh toán tối thiểu 95% Giá bán căn hộ (đã bao gồm thuế GTGT), Ông A sẽ được nhận một khoản tiền tương đương 10%/năm tính trên số tiền Giá bán căn hộ (không bao gồm thuế GTGT và phí bảo trì) (“Thu nhập cam kết”).
- Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Hợp đồng, Công ty X không thực hiện nội dung Thu nhập cam kết như đã thống nhất với Ông A.
Các vấn đề pháp lý về nội dung Thu nhập cam kết của tình huống:
Trường hợp nội dung Thu nhập cam kết chỉ là nội dung thỏa thuận bằng lời nói của các Bên
Theo Khoản 1 Điều 123 của Luật Nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng (tức là có thỏa thuận và được lập thành văn bản). Như vậy, nếu nội dung về Thu nhập cam kết chỉ là sự thỏa thuận bằng lời nói giữa các Bên, thì nội dung của Thu nhập cam kết không có giá trị bắt buộc phải thực hiện. Do đó, Công ty X có quyền thực hiện hoặc từ chối thực hiện nội dung về Thu nhập cam kết đã được các Bên thỏa thuận bằng lời nói do không có bằng chứng. Việc thực hiện hoặc không thực hiện nội dung về Thu nhập cam kết không ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đã ký giữa các Bên.
Trường hợp nội dung Thu nhập cam kết là một điều khoản thuộc Hợp đồng đã được ký kết giữa các Bên
Trong trường hợp này, Công ty X có nghĩa vụ phải thực hiện điều khoản về Thu nhập cam kết trong Hợp đồng đã ký kết giữa các Bên. Bên cạnh đó, Ông A với tư cách là nhà đầu tư có quyền đầu tư bằng cách đưa căn hộ thuộc sở hữu của mình tham gia chương trình cho thuê căn hộ để thu được lợi nhuận. Nghĩa là, việc đầu tư của Ông A là hợp pháp và việc Công ty X đưa ra điều khoản về Thu nhập cam kết là phù hợp và không trái với quy định của pháp luật.
Việc không thực hiện điều khoản về Thu nhập cam kết của Công ty X dẫn đến việc Công ty X không thực hiện đúng Hợp đồng, vi phạm nội dung Hợp đồng, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ông A.
Trường hợp nội dung Thu nhập cam kết là một chương trình khuyến mại của Công ty X dành cho Ông A
Trường hợp nội dung Thu nhập cam kết không phải là thỏa thuận của các Bên mà là một chương trình khuyến mại của Công ty X khi Ông A mua căn hộ được cung cấp bởi Công ty X thì Công ty X có được phép thực hiện chương trình khuyến mại không và nếu có, Công ty X phải thực hiện các thủ tục pháp lý nào?
Căn cứ theo Luật Thương mại 2005, khuyến mại là một hình thức xúc tiến thương mại của thương nhân nhằm xúc tiến việc mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ bằng cách dành cho khách hàng những lợi ích nhất định. Trong trường hợp này, Công ty X có thể thực hiện chương trình khuyến mại theo hình thức: Tổ chức chương trình khách hàng thường xuyên, theo đó việc tặng thưởng cho khách hàng căn cứ trên số lượng hoặc trị giá mua hàng hóa, dịch vụ mà khách hàng thực hiện được thể hiện dưới hình thức thẻ khách hàng, phiếu ghi nhận sự mua hàng hoá, dịch vụ hoặc các hình thức khác.
Vậy Công ty X có được phép thực hiện chương trình khuyến mại theo hình thức trên không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 của Nghị định 81/2018/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thương mại về hoạt động xúc tiến thương mại (“Nghị định 81”), giá trị vật chất dùng để khuyến mại cho một đơn vị hàng hóa, dịch vụ không được vượt quá 50% giá của đơn vị hàng hóa, dịch vụ được khuyến mại đó trước thời gian khuyến mại. Tuy nhiên, cũng theo quy định tại Điều này, hình thức của chương trình khuyến mại của Công ty X không thuộc trường hợp hạn chế giá trị vật chất dùng để khuyến mại này. Bên cạnh đó, hình thức của chương trình khuyến mại của Công ty X cũng không thuộc trường hợp bị giới hạn thời gian khuyến mại theo quy định tại Nghị định 81. Như vậy, việc tổ chức chương trình khuyến mại của Công ty X dựa trên nội dung Thu nhập cam kết là phù hợp với quy định của pháp luật theo Điều 14 của Nghị định 81.
Trước khi thực hiện khuyến mại, Công ty X cần thực hiện thủ tục nào theo quy định hiện hành của pháp luật?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 của Nghị định 81, Công ty X có trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính Thông báo hoạt động khuyến mại tới tất cả các Sở Công thương nơi tổ chức khuyến mại. Bên cạnh đó, Công ty X có trách nhiệm thông báo công khai thông tin khuyến mại theo Điều 97 của Luật Thương mại 2005 và có các cách thức thông báo thông tin khuyến mại phù hợp với Điều 98 của Luật Thương mại 2005.
Khi nội dung Thu nhập cam kết là hoạt động khuyến mại của Công ty X, sau khi thông báo tới Cơ quan nhà nước và thông báo công khai, Công ty X có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ và đúng chương trình khuyến mại mà không phụ thuộc vào việc có hay không có thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên.
Kết luận tình huống:
Trên đây là tình huống pháp lý được liệt kê và phân tích nội dung Thu nhập cam kết trong giao dịch mua bán căn hộ. Trường hợp thỏa thuận giữa Ông A và Công ty X là thỏa thuận bằng lời nói thì Công ty X có quyền có hoặc không thực hiện thỏa thuận và việc này không trái với pháp luật. Ngược lại, trường hợp giữa Ông A và Công ty X có thỏa thuận bằng văn bản về nội dung Thu nhập cam kết thì Công ty X có nghĩa vụ thực hiện nội dung đã thỏa thuận và được coi là vi phạm hợp đồng khi không thực hiện thỏa thuận. Bên cạnh đó, nếu nội dung Thu nhập cam kết là một chương trình khuyến mại của Công ty X, công ty X có nghĩa vụ thực hiện thủ tục thông báo hoạt động khuyến mại tới Sở Công thương, đồng thời thông báo công khai thông tin khuyến mại theo quy định của Luật Thương mại 2005.
Như vậy chủ sở hữu cần lưu ý rằng, các cam kết được quy định bằng văn bản thì mới có giá trị ràng buộc thực hiện. Hãy xem xét thật kỹ càng nội dung của Hợp đồng mua bán căn hộ trước khi đặt bút ký tránh tình trạng chưa hiểu rõ về nội dung Hợp đồng, dẫn đến sự hiểu sai và thực hiện sai nội dung của Hợp đồng, gây ra những tranh chấp không đáng có.
Trân trọng!
Có thể bạn quan tâm đến: Tranh chấp xây dựng
Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP & Các Cộng sự
Địa chỉ: Tầng 4 số 200 Nguyễn Lương Bằng, Phường Quang Trung, Quận Đống Đa, Hà Nội
Luật sư Nguyễn Thanh Hà
Email: ha.nguyen@tntplaw.com
