Trong hoạt động kinh doanh, việc các doanh nghiệp, công ty vay vốn Ngân hàng không còn xa lạ. Đây là một phương án thích hợp cho doanh nghiệp để giải quyết các vấn đề tài chính tạm thời. Tuy nhiên, các khoản vay vốn ở Ngân hàng phần lớn đều yêu cầu phải có tài sản đảm bảo. Trong trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm thì việc xử lý tài sản sẽ đơn giản hơn. Nhưng trong trường hợp một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm không thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm thì việc xử lý tài sản sẽ được giải quyết như thế nào? Quan điểm của Tòa án về vấn đề này được thể hiện tại Án lệ số 11/2017/AL (Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao)
Tóm tắt Án lệ số 11/2017
1. Ngày 16/06/2008, Ngân hàng Thương mại Cổ phần A (“Ngân hàng A”) và Công ty TNHH B (“Công ty B”) ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân hàng A cho Công ty B vay 10.000.000.000 đồng. Ngân hàng A đã giải ngân 3.066.191.933 đồng cho Công ty B.
Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên là nhà, đất tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, Thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông Trần Duyên H (“Ông H”) và bà Lưu Thị Minh N (“Bà N”) theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11/06/2008. Hợp đồng này được Phòng công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11/06/2008 và Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 11/06/2008.
Tính đến ngày 05/10/2011, Công ty B còn nợ gốc và lãi là 4.368.570.503 đồng.
2. Ngày 30/10/2009, Ngân hàng A và Công ty B ký Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng A cho Công ty B vay 180.000 USD. Ngân hàng A đã giải ngân đủ 180.000 USD.
Tài sản bảo đảm cho khoản vay trên là lô hàng 19 xe ô tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP mới 100% trị giá 2.778.750.000 đồng của Công ty B theo Hợp đồng thế chấp số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29/10/2009 (“Hợp đồng số 219”). Hợp đồng thế chấp này được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Hà Nội ngày 02/11/2009.
Tính đến phiên tòa sơ thẩm, Ngân hàng A xác nhận Công ty B đã trả xong nợ gốc, còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô hiện đã bán 18 chiếc, chỉ còn lại 01 chiếc.
3. Do Công ty B không trả hết các khoản nợ gốc và lãi, Ngân hàng A đã khởi kiện Công ty B và yêu cầu Tòa án:
– Buộc Công ty B thanh toán số nợ gốc và lãi của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng;
– Buộc Công ty B thanh toán 5.392,81 USD nợ lãi của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583.
Trong trường hợp công ty B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ, Ngân hàng A đề nghị phát mãi tài sản thế chấp là:
– Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H và bà N (“Nhà đất số 432”);
– 01 xe ô tô tải thành phẩm theo Hợp đồng thế chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT-CC.
4. Tại phiên tòa sơ thẩm, các bên có ý kiến như sau:
– Bị đơn là Công ty B thừa nhận số tiền nợ gốc, lãi và tài sản thế chấp nhưng đề nghị Ngân hàng cho trả nợ dần.
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ông H và bà N thừa nhận ký Hợp đồng thế chấp nhà, đất số 432 để đảm bảo cho khoản vay tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Ông H và bà N đề nghị Ngân hàng gia hạn khoản nợ của Công ty B để thu xếp trả nợ cho Ngân hàng.
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Anh Trần Lưu H2 (“Anh H2”) thay mặt cho những người con, cháu của ông H và bà N đang sống tại nhà, đất số 432 trình bày cuối năm 2010, anh mới biết bố mẹ anh (ông H và bà N) thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công ty B. Trên phần đất mà ông H và bà N thế chấp có một ngôi nhà 3,5 tầng mà anh H2 và anh Trần Minh H đã bỏ tiền xây dựng năm 2000, hiện đang có 16 người đang ở. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sống tại nhà, đất này. Vì vậy, anh H2 đề nghị Tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp.
5. Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013 (“Bản án sơ thẩm”), Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (“Tòa án HN”) quyết định:
– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng A:
- Buộc Công ty B thanh toán cho Ngân hàng A số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 gồm nợ gốc, nợ lãi trong hạn, nợ lãi quá hạn, tiền lãi phạt chậm trả với tổng số tiền là 6.054.407.123 đồng
- Buộc Công ty B thanh toán cho Ngân hàng A số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200900583 là 5.392,81 USD.
– Trong trường hợp Công ty B không trả nợ hoặc trả không đủ số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 thì Ngân hàng A có quyền yêu cầu Cục Thi hành án dân sự (THADS) thành phố Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm là Nhà đất số 432 và tài sản là 01 chiếc xe ô tô tải, trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP do Công ty B lắp ráp theo Hợp đồng số 219.
6. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.
7.Tại Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07/7/2014 (“Bản án phúc thẩm”), Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội (“Tòa án tối cao”) quyết định:
– Giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm về các khoản tiền vay và tiền Công ty B phải trả Ngân hàng A;
– Hủy phần quyết định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ 3;
– Giao hồ sơ vụ án về Tòa án HN để xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông H, bà N làm tài sản thế chấp bảo đảm cho Công ty B.
8.Sau khi xét xử phúc thẩm, Ngân hàng A, Tòa án HN có văn bản đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm theo thủ tục giám đốc thẩm.
9.Tại Kháng nghị giám đốc thẩm, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội. Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
Nhận xét Án lệ số 11/2017
Dựa trên phần tóm tắt Án lệ số 11/2017, TNTP có một vài ý kiến nhận xét như sau:
Điều kiện để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Khi thế chấp quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất có 03 trường hợp sau: (i) Thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (ii) Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất; (iii) Thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Trường hợp bên thế chấp bảo đảm tài sản là cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì ngoài các điều kiện để giao dịch có hiệu lực quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, chỉ cần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì hợp đồng thế chấp tài sản sẽ có hiệu lực pháp luật.
Trên đây là bài bình luận Án lệ số 11/2017/AL của TNTP. Hy vọng rằng bài viết này hữu ích với để giúp doanh nghiệp hạn chế các rủi ro trong việc soạn thảo và giải quyết tranh chấp Hợp đồng.
Trân trọng.
